Le 2024-11-13 10:51:36

Les avantages d'être propriétaire-bailleur dans l'immobilier de commerce et d’entreprise

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Le marché de l’immobilier de commerce et d’entreprise est un bon moyen de diversifier vos placements. CENTURY 21 vous explique pourquoi. Bureaux, entrepôts, restaurants, boutiques de vente au détail… Tous ces locaux font partie de l’immobilier de commerce et d’entreprise. Il peut être intéressant de choisir ce secteur pour investir dans un bien destiné à la location : - Le bail commercial est signé pour une durée minimum de 9 ans, il s'agit donc d'un engagement sur le long terme qui permet de sécuriser votre investissement tout en évitant un turn-over de locataires trop important. Le risque de vacance locative est également réduit. - Le bail commercial est plus protecteur pour le propriétaire-bailleur : en cas d’impayés, l’expulsion du locataire est beaucoup plus rapide que dans l’immobilier résidentiel. En effet, le contrat de bail commercial contient une « clause résolutoire », qui autorise le propriétaire à résilier le bail sans attendre l’échéance initialement prévue au contrat si le locataire ne remplit pas ses obligations. La résiliation judiciaire du bail commercial peut alors être demandée en procédure rapide par référé sans réponse favorable du locataire dans un délai d’un mois. Enfin, il n’existe pas de trêve hivernale dans l’immobilier commercial, ce qui limite la possibilité qu’une situation compliquée avec un locataire s’installe dans la durée. - Les baux commerciaux sont très flexibles, ce qui vous permet de négocier le paiement de certaines charges par l’entreprise locataire : frais d’entretien du bien, taxe foncière, , réparation des équipements servant à l’exploitation… De plus, contrairement aux biens résidentiels, le loyer des biens immobiliers de commerce et d’entreprise n’est pas plafonné, ni soumis à la réglementation : en tant que propriétaire-bailleur, vous êtes libre d’en fixer le prix. - Les investissements dans l’immobilier de commerce et d’entreprise sont encore relativement méconnus alors qu’ils offrent une rentabilité moyenne de 4 à 9 % en France, soit un rendement supérieur à l’immobilier résidentiel. Selon l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), les commerces ont même été la classe d’actifs immobiliers la plus rentable sur la période de 2002 à 2022. Vous souhaitez calculer votre rendement prévisionnel ? Vous devez prendre en compte le prix d’achat, le loyer prévisionnel et l’ensemble de vos charges. A noter que la valeur à l’achat d’un local commercial est évaluée en fonction de sa valeur locative, potentielle si le bien est libre de tout occupant ou réelle s’il est vendu loué. - Investir dans un entrepôt peut être un bon moyen de surfer sur l’essor du e-commerce, caractérisé par une croissance à deux chiffres. Selon la Fédération du e-commerce et de la vente à distance (Fevad), 160 milliards d’euros ont été dépensés en ligne en 2023, soit une hausse de 10,5% sur un an. Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier de commerce et d’entreprise ? Sachez néanmoins, malgré tous ces avantages, qu’il s’agit d’un marché à la fois confidentiel et complexe, où seul un professionnel averti vous permettra de saisir les bonnes opportunités : il est donc essentiel de vous faire accompagner par un agent immobilier spécialisé. Prenez contact avec l’agence CENTURY 21 CCE Entreprise et Commerce pour bénéficier de l’expertise de nos conseillers ! Par Marie-Laure Hardy

Le 2024-07-15 12:28:49

C [ VISITE CLIENT MYSTERE ?? ]

Le 2024-07-15 12:26:10

C [ TOP 5 des agences PRO ]

Le 2024-06-24 14:52:45

C RECRUTEMENT 2024

Le 2024-05-17 09:40:59

Cession d’un bail commercial : la clause de solidarité cédant - cessionnaire inversée

Dans leur immense majorité les baux commerciaux contiennent une clause de garantie solidaire entre l’ancien locataire et le repreneur du bail concernant le paiement des dettes locatives après une cession. Cette clause est parfois dite « inversée ». Quelles sont les différences avec une clause classique ? CENTURY 21 Entreprise et Commerce vous explique tout. Vous souhaitez reprendre un bail commercial, par exemple dans le cadre du rachat d’un fonds de commerce ? Etudiez avec une grande attention le contenu du bail, car vous pourriez découvrir certaines obligations qui n’étaient pas prévues dans votre offre. En effet, la plupart des baux commerciaux contiennent des clauses permettant de protéger le bailleur contre d’éventuels impayés du locataire. Par exemple, la clause de solidarité classique oblige le locataire (cédant) qui cède son droit au bail, seul ou dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, de se porter garant des dettes locatives du repreneur (cessionnaire). Concrètement, cela signifie que si le nouveau bénéficiaire de la cession de bail ne paye pas son loyer et ses charges, le bailleur peut exiger d’être réglé par le locataire initial. Il s’agit donc d’un immense avantage pour le bailleur qui bénéficie d’une garantie supplémentaire en cas d’impayés. A noter que depuis la loi Pinel, cette garantie est limitée à une période de trois ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce. Comme son nom l’indique, la clause de solidarité inversée prévoit la situation inverse : c’est le repreneur du bail qui se porte garant de l’ancien locataire. Elle permet donc au bailleur de se retourner contre le cessionnaire dans le cas où le cédant aurait des dettes locatives antérieures à la date de cession du bail. Une clause réglementée dans le cadre des procédures collectives Initialement, la clause de solidarité inversée a été principalement mise en place pour servir de garantie au bailleur en cas de procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). En effet, la loi prévoit que le locataire ne peut pas être poursuivi par le bailleur pour les loyers impayés antérieurs à l’ouverture d’une procédure : l’ensemble des créanciers ne peuvent être payés qu’à condition qu’un plan de redressement soit adopté par le tribunal, lequel plan mettant en place un échéancier qui peut courir jusqu’à dix ans. La clause de solidarité inversée, si elle est prévue dans le bail, permet de remédier à cette situation : en cas de défaillance du cédant (ancien locataire), mis en procédure collective, le bailleur peut se retourner contre le cessionnaire (repreneur du bail) pour le recouvrement des dettes locatives. Mais dans les faits, la clause de solidarité inversée a largement dissuadé les candidats à la reprise d’une entreprise dans le cadre d’un redressement judiciaire, car elle imposait au cessionnaire de payer d'importants arriérés locatifs : les dettes de loyers représentaient parfois plus de deux fois la valeur du fonds de commerce… Une situation devenue problématique, puisque le but essentiel d’une telle procédure est le maintien de l’activité de l’entreprise et des emplois. Afin de faciliter l’acquisition d’entreprises en difficulté, la loi Pacte du 22 mai 2019 a donc rendu les clauses de solidarité inversées inapplicables dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire. En revanche, elles s’appliquent toujours en cas de cession du bail d’une société en liquidation judiciaire : analysez bien le bail pour y déceler une éventuelle clause de solidarité inversée… Notez enfin que la clause de solidarité inversée n’est pas réglementée hors du contexte des procédures collectives et que contrairement à la clause de solidarité classique elle n’est pas concernée par la limite des trois années suivant la date de cession. Vous voulez en savoir plus ? Prenez contact avec l’agence CENTURY 21 Entreprise et Commerce la plus proche de chez vous pour bénéficier de l’expertise de nos conseillers ! Par Marie-Laure Hardy

Le 2024-05-17 09:25:35

Procédures collectives et résiliation du bail

Si le bail commercial est résilié par le juge commissaire postérieurement à sa décision autorisant la vente de gré à gré du fonds de commerce alors le cédant n’est plus titulaire du bail et le fonds de commerce n’est plus transférable. Pour mémoire il résulte de l’article L. 622-14 du code de commerce que la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Cette disposition institue un régime autonome de résiliation du bail commercial, permettant au bailleur d’agir devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, et sans lui imposer de délivrer préalablement un commandement de payer les loyers échus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société locataire. En l’espèce, le bailleur des locaux commerciaux a sollicité et obtenu du juge-commissaire à la procédure collective de la société locataire qu’il constate la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à l’occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire. Or, le juge-commissaire avait antérieurement autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce appartenant à la société débitrice comprenant entre autre le bail commercial ensuite résilié. Ainsi, dès lors que le cédant n’est plus titulaire du bail et alors que ce bail est un des éléments essentiels du fonds de commerce, celui-ci n’était plus transférable. La requête du liquidateur en autorisation de vente de gré à gré du fonds de commerce est donc rejetée et l’ordonnance du juge-commissaire autorisant cette vente doit être infirmée. Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 9, 4 Avril 2024 n° 23/13690

Le 2024-05-14 16:14:18

POURQUOI S'EN PRIVER ?

Le 2024-01-15 17:31:32

C RECRUTEMENT 2024

Le 2024-01-15 15:43:14

C CONFIER NOUS VOTRE COMMERCE

Le 2024-01-09 13:57:03

C opportunité judiciaire à saisir !

Le 2024-01-03 13:06:49

C LES VOEUX 2024

Le 2023-12-18 11:06:51

C LES FETES

Le 2023-11-29 12:18:03

C COLLECTE DES JOUETS

Le 2023-07-24 10:28:31

C FUTUR AGENCE C21 CCE

Le 2023-07-24 10:26:04

C CHANGEMENT D’ADRESSE !

Le 2023-07-13 15:00:26

C Voyagez l'esprit léger

Le 2023-07-13 14:46:42

Le Tour de France 2023

Le 2023-06-02 10:53:45

CONFIEZ NOUS VOTRE PROJET !

Le 2023-06-02 10:41:40

C Bien Vu ....

Le 2023-01-30 13:07:05

REUSSISSEZ VOTRE RECONVERSION !

Le 2023-01-12 17:55:25

[ C LA GESTION SPECIALISÉE Entreprise et Commerce ]

Le 2023-01-12 17:53:20

[ C NOUVEAU PARRAIN DU PRIX DE LA COMBATIVITÉ dès 2023 ]

Le 2023-01-02 15:14:40

[ C LES SOUHAITS DE LA BONNE ANNÉE 2023 ]

Le 2022-12-23 17:08:52

[ C LES FETES ] et nous vous souhaitons d'agréables Fêtes de fin d'année

Le 2022-05-02 12:06:05

DEVENIR BURALISTE ?

Critères. Obligations. Formations. ON VOUS EXPLIQUE TOUT : 1 QUELS CRITERES POUR REPRENDRE UN TABAC · Être majeur · Ne pas avoir de condamnation pénale · Être français, européen (EEE) ou suisse · Ne pas être déjà gérant d'un autre bureau de tabac · Avoir passé une visite médicale obligatoire favorable à l'exercice du métier · Ne pas être sous tutelle, ni curatelle 2 COMMENT CANDIDATER LA REPRISE D'UN BUREAU DE TABAC 1] Être présenté comme repreneur. Une fois identifié le bureau de tabac à reprendre, vous devez obtenir l'accord du buraliste qui arrête son activité de vous transférer son bureau de tabac. 2] Obtenir un avis favorable des Douanes Le buraliste va devoir présenter votre candidature comme futur repreneur aux Douanes. Si celles-ci délivrent un avis favorable, vous devrez suivre une formation initiale obligatoire. 3 SUIVRE UNE FORMATION OBLIGATOIRE Cette formation payante dure de 3 à 4 jours. Objectifs de la formation - Réglementation liée au contrat de gérance - Gestion du commerce. Une fois la formation validée, un permis d'exploitation est délivré ?? Ne pas s'inscrire à la formation avant la réponse favorable des douanes. 4 SUGNATURE DU CINTRAT DE GERANCE AVEC L'ETAT Après validation de la formation, signature d'un contrat de gérance avec l’État renouvelable tous les 3 ans. Il fixe - les obligations au titre de la vente de tabac - les missions de service public confiées par l'Etat. 5 CHOIX DE LA FORME DE SOCIETE L’exploitation individuelle est la forme juridique autorisée. Le gérant, personne physique est responsable sur la totalité de son patrimoine sauf sur sa résidence principale. Il est possible de gérer un bureau de tabac en SNC. Unique forme de société autorisée. Les associés doivent être des personnes physiques, sauf si le gérant possède une occupation du domaine public, AOT. Dans ce cas, ils peuvent être des personnes morales. 6 ACHAT DU FONDS DE COMMERCE Pour obtenir le contrat de gérance d'un bureau de tabac, vous devez être propriétaire unique du fonds de commerce. ?? Vous ne pouvez pas partager l'achat entre plusieurs associés. 7 OBLIGATIONS DU BURALISTE - 2 jours maximum de fermeture par semaine (consécutifs ou non). - Renouveler le contrat de gérance tous les 3 ans. - Avec obligation de suivre une formation continue. Celle-ci devra être validée dans les 6 mois avant la date de renouvellement du contrat de gérance. GROUPE CENTURY 21 HORECA

Le 2022-04-21 15:11:59

LES REGIMES DE LICENCE DE DEBIT DE BOISSON

Vous gérez un bar, un restaurant, une cave à vin...et vous souhaitez obtenir une licence de débit de boissons ? QUELS SONT LES ETABLISSEMENTS SOUMIS AU REGIME DES LICENCES ? 1 Les débits de boissons à consommer sur place. 2 Les débits de boissons à emporter. QUELLES CONDITIONS REMPLIR ? 1 Être majeur ou mineur émancipé 2 Ne pas être sous tutelle 3 Ne pas avoir été condamné à certaines peines. QUELLES SONT LES DIFFERENCES CATEGORIES ? Elles varient selon 2 critères : 1 La nature du débit de boissons, sur place ou à emporter. 2 La catégorie d’alcools à vendre. LES LICENCES POUR LES DEBITS DE BOISSONS à consommer sur place. Il existe 2 types de licences pour les cafés, pubs, discothèques, etc. 1 LA LICENCE 3 ème categorie appelée «licence III» ou «licence restreinte». . permet de vendre des boissons en-dessous de 18° d'alcool (vin, bière, cidre, poiré, vin doux naturel, jus de fruits ou de légumes jusqu’à 3° d’alcool, etc.) 2 LA LICENCE ' ème categorieappelée «licence IV», «grande licence», ou «licence de plein exercice». . permet de vendre toute boisson dont la consommation est autorisée, sans limitation de titrage d'alcool. . La création de le licence IV est interdite : seul le rachat, puis une mutation, une translation ou un transfert permet de l'exploiter. LES LICENCES POUR LES DEBITS DE BOISSONS à emporter. Les débits de boissons qui ne vendent des consommations alcoolisées qu'à emporter (restaurants à emporter, supermarchés, épiceries, ventes à distance et sites de vente de boissons alcooliques en ligne...) . doivent détenir une licence spécifique 1 la petit licence à emporter . qui permet de vendre des boissons . sans alcool et des boissons fermentées non distillées (3ème groupe) 2 La licence à emporter . qui permet de vendre toute boisson dont la consommation est autorisée, . sans limitation de titrage d'alcool. LES LICENCES POUR LES RETAURANTS Les restaurants disposent de licences adaptées : 1 Lorsuqe les boissons accompagnent les repas . le restaurateur doit être titulaire . d'une de restauration (pour tous les alcools) . ou d'd'une petite licence de restauration (s'il ne propose que du vin, du cidre ou de la bière). ? Lorsque les boissons alcoolisées sont vendues également en dehors des repas (bar-restaurant), . il doit être titulaire d'une licence III ou IV. . Il n'est pas nécessaire que le restaurant cumule cette licence III ou IV avec la petite licence restaurant. Voir moins Commentaires GROUPE CENTURY 21 HORECA

Le 2022-04-21 15:04:37

DES RETARDS DE LOYERS REPETES ?

Le 2022-04-21 14:55:54

NOUVEAU STATUT UNIQUE DE L'ENTREPRENEUR INDIVIDUEL

Professionnel du CHR ? On vous explique en 5 questions-réponses tout ce qu'il faut retenir du NOUVEAU STATUT UNIQUE DE L'ENTREPRENEUR INDIVIDUEL qui entrera en vigueur le 15 mai prochain 1 POUR QUI ? Le statut unique d’entrepreneur individuel : - sera ouvert à toute personne physique qui souhaite exercer une activité professionnelle indépendante. Commerçant, Artisan, Professionnel libéral. Les sociétés ne peuvent opter pour ce statut. 2 POUR QUAND ? . Ce nouveau régime s'appliquera à toutes les créations d’entreprises individuelles à partir du 15 mai 2022. . Cas des Entreprises déjà créées : La dissociation des patrimoines ne s’appliquera qu’aux nouvelles créances. (Depuis février 2022, il n’est plus possible de choisir le régime d’EIRL.) 3 QUELLES CONSEQUENCES AU NIVEAU DE VOS PATRIMOINES ? Ce nouveau statut sera plus protecteur pour le professionnel du CHR. Sauf option contraire ou en cas de fraude, l’ensemble du patrimoine personnel de l’entrepreneur devient par défaut insaisissable par ses créanciers professionnels. Les Biens utiles à l'exercice de l'activité professionnelle seront transférés du patrimoine privé de l’entrepreneur au patrimoine professionnel. Le patrimoine professionnel comprend : - Les biens, droits et obligations utiles à l’activité, ainsi que les dettes. Le patrimoine personnel comprend : - Tous les éléments non-compris dans le patrimoine professionnel. La séparation des patrimoines s’effectuera - automatiquement, - sans démarche administrative - sans information des créanciers. 4 QUELLES CONSEQUENCES AU NIVEAU FISCAL ? 2 options possibles : . Imposition par défaut des bénéfices de l’entreprise à l’impôt sur le revenu (Possibilité d’opter pour le régime micro-entreprise). . Opter pour l’Impôt sur les sociétés. L’option pour l’IS pourra alors être exercée dans des conditions définies par décret et sera irrévocable. Toutefois possibilité de renoncer à cette option durant les 5 premiers exercices suivant l’activation de l’option. Dans cette hypothèse, le régime social de l’entrepreneur individuel sera aménagé : - pour bénéficier du régime social des travailleurs non-salariés. - les prélèvements sur les bénéfices > à 10% des bénéfices nets et ceux réalisés au titre de rémunération seront soumis aux cotisations sociales. 5 QUELLES CONSEQUENCES AU NIVEAU DES FORMALITES ? - Pas besoin de statuts écrits même si demande d'assimilation à une EURL ou à une EARL. - Pas nécessaire de rédiger des PV pour constater les décisions prises par l’entrepreneur. - Obligation de tenir une comptabilité - Dispense de comptabilité en cas de choix du régime micro-entreprise mais obligation de tenir des registres relatifs aux achats et aux ventes. GROUPE CENTURY 21 HORECA

Le 2022-04-21 14:51:00

Indemnité d'éviction pendan

Le 2022-02-23 12:18:42

Extension de terrasse et déplafonnement du loyers ?

ON VOUS DIT TOUT Le 13 octobre 2021, la Cour de cassation a considéré que l’extension par un locataire de sa terrasse : . pourrait constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité POUR RAPPEL Le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer d'un bail commercial renouvelé : . en cas de modification notable des éléments permettant la détermination de la valeur locative (article L145-33 du code du commerce) dont . Les caractéristiques du local considéré . La destination des lieux . Les obligations respectives des parties . Les facteurs locaux de commercialité . Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'AFFAIRE Se fondant sur ces dispositions, le propriétaire d'un local commercial loué à usage de brasserie avait demandé : . au moment du renouvellement du bail, . que le nouveau loyer soit déplafonné . sur la base de l'agrandissement de la terrasse extérieure . exploitée en vertu d'une d'autorisation d'occupation du domaine public. Dans un premier temps, la cour d’appel de Besançon avait estimé : . que l’extension de cette terrasse située devant l’établissement, . installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, . ne constituait pas une modification des caractéristiques du local loué . dès lors que la terrasse n’en faisait pas partie. Le bailleur a obtenu en octobre dernier la censure de l’arrêt d’appel. QUE FAUT IL RETENIR ? 1 L’installation ou l’extension d’une terrasse sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative . ne constitue pas une modification des caractéristiques des lieux loués, . permettant au bailleur de déplafonner le loyer. 2 Par contre, la Cour de Cassation a considéré : . qu’en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, . l’autorisation municipale accordée . contribuait au développement de l’activité commerciale. . Et par conséquent, constituait : . une modification notable des facteurs locaux de commercialité . de nature à justifier un motif de déplafonnement du loyer. EN CONCLUSION C'est la première fois que la Cour de cassation pose en principe . qu'une autorisation administrative portant sur l'installation d'une terrasse sur le domaine public ou sur l'agrandissement de cette terrasse, . peut constituer une modification des facteurs de commercialité. GROUPE CENTURY 21 HORECA

Le 2022-02-19 11:58:12

ACHETER EN LIQUIDATION JUDICIAIRE ?

Bonne ou mauvaise idée ? Le principal intérêt d’acheter en liquidation judiciaire est de pouvoir acheter un bien en deçà de sa valeur, Mais à côté de ce volet financier, l’opération se déroule dans un cadre réglementé et il est indispensable de prendre en compte un certain nombre de critères qui peuvent vite devenir des pièges. En matière de rachat en liquidation judiciaire, il est impossible de faire marche arrière. Quels sont ces critères ? 1 LA TRESORERIE L’achat d’un fonds de commerce en liquidation judiciaire se fait au comptant. Le futur acheteur doit avoir la somme d’argent correspondant au prix proposé. Le prix offert doit être garanti le jour du dépôt de l’offre par un chèque de banque, correspondant à : - 100% du prix si le bien est < 100.000€ - 50% du prix si le bien est > 100.000€ sauf cas particuliers. Contrairement à un achat classique, l’acheteur ne pourra solliciter un crédit bancaire et doit donc disposer de la trésorerie nécessaire. 2 L'ESTIMATION Bien définir son prix est un critère essentiel. Fixé trop bas et l’acheteur risque de voir son offre ne pas être retenue. Fixé trop haut et l’opération peut s’avérer financièrement moins intéressante. Il est indispensable d'analyser la situation comptable mais également tout l’environnement commercial de l’entreprise. Un commerce peut avoir une face sombre qu’il sera difficile de surmonter 3 DES BIENS EN CREDIT BAIL En CHR, il est courant que les gros matériels soient achetés par crédit-bail. Ces biens n’entrant pas dans la cession, le repreneur doit intégrer le coût de ces investissements pour lancer son affaire. 4 LES LOYERS Un bail commercial prévoit, surtout dans les nouveaux baux, qu’en cas de liquidation judiciaire, l’acheteur devra régler tous les loyers non payés, loyers antérieurs à liquidation judiciaire, mais également, dans certains cas, des loyers postérieurs. C’est la clause dite de solidarité inversée. GROUPE CENTURY 21 HORECA Mr EUSEBIO, responsable service Procédure Collective

Le 2022-02-15 12:39:24

ANNULATION D'UN BAIL COMMERCIAL

Le 2022-02-15 12:26:05

UNE BONNE NOUVELLE

Surprise de la loi de finances pour 2022, une nouvelle disposition vient encourager les opérations d’acquisition et de reprise de Fonds de Commerce. RAPPEL . Selon le plan comptable général, un fonds commercial ne peut pas (sauf rares exceptions) faire l’objet d’un amortissement, . Car il est présumé avoir une durée d’utilisation illimitée. CE QUI CHANGE EN 2022 . L’article 23 de la loi de finances pour 2022 légalise la position administrative suivant laquelle l’amortissement des fonds commerciaux n’est pas déductible fiscalement. . TOUTEFOIS A TITRE DEROGATOIRE CONDITIONS 1 Sont visés les fonds commerciaux acquis et non créés entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. Le mode d'acquisition est sans incidence : acquisition à titre onéreux, apport partiel d'actif, fusion, etc. . 2 Sont concernées les petites entreprises ne dépassant pas 2 des 3 seuils visés ci-dessous : CA inférieur ou égal à 12 M€, Un total bilan inférieur ou égal à 6 M€, 50 salariés. . 3 Sont visés les entreprises : . soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) . ou relevant de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC . SONT DONC EXCLUS Les Fonds de Commerce acquis jusqu’au 31 décembre 2021 ou à compter du 1er janvier 2026, Les fonds de commerce créés par l’entreprise, quelle que soit leur date de création, Les fonds libéraux acquis par les titulaires de BNC. . ELEMENTS AMORTISSABLES . Tous les éléments rattachés ou incorporés (clientèle, enseigne, nom commercial) . Les éléments du fonds de commerce qui font l'objet d'une inscription séparée en comptabilité ne sont pas amortissables. . DUREE D'AMORTISSEMENT . La durée maximale d'amortissement est fixée à 10 ans . Quelle que soit la durée d'exploitation du fonds escomptée. . Par exemple, une petite entreprise qui acquiert un fonds commercial le 1er janvier 2022 pour 100 000 € et l’amortit sur 10 ans pourra déduire de son résultat imposable un amortissement de 10.000 € par an jusqu’à l’exercice 2031. . GROUPE CENTURY 21 HORECA

Le 2022-02-15 12:22:23

ON VOUS DIT TOUT

Dans une décision récente, la Cour de cassation vient de se prononcer à nouveau sur le droit de préférence reconnu au locataire en cas de vente de locaux loués avec un bail commercial. POUR RAPPEL . En cas de projet de vente d’un local à usage commercial par son propriétaire . Le locataire, titulaire du bail, dispose d’un droit de préemption ou droit de préférence . OBLIGATION D'INFORMATION DU LOCATAIRE . Le propriétaire doit informer son locataire du projet de vente . Par lettre recommandée avec avis de réception ou . Par remise en main propre contre récépissé ou émargement . Avec indication du prix et des conditions de vente . REALISATION DE LA VENTE . Le locataire dispose d’1 mois, à réception, pour se prononcer . Si le locataire accepte l’offre, . La vente doit se réaliser dans les 2 MOIS. . . Si le locataire souhaite recourir à un prêt . Il doit informer le bailleur, au moment où il notifie l’acceptation de l’offre . Le délai de réalisation de la vente est porté à 4 MOIS DANS L'AFFAIRE . Un bailleur avait notifié une offre de vente au locataire, qui avait accepté l’offre, en indiquant recourir à un prêt pour financer l’achat. . Or la vente n’avait pas été finalisée chez un notaire dans un délai de 4 mois. . Il s’est avéré que le défaut de réalisation de la vente, dans le délai de 4 Mois était imputable à la seule absence de diligences du locataire. . . La Cour de cassation a posé la règle suivante «En cas d’acceptation par le locataire d’un local commercial de la notification valant offre de vente, la non-réalisation de la vente dans le délai prévu, lorsqu’elle est imputable au locataire rend sans effet l’acceptation de l’offre de vente» . En l'espèce, le locataire n’a pu obtenir de dérogation ou de prorogation du délai. CE QU'IL FAUT RETENIR Soyez vigilant sur le respect des délais. La non-réalisation de la vente dans le délai légal (2 ou 4 mois), si elle est imputable au locataire, rend sans effet son acceptation de l’offre de vente du bailleur. . GROUPE CENTURY 21 HORECA Cass. 3eciv. 24.11.2021 n° 20-16238 et CA Aix-en-Provence N°RG 18/18662 – N°Portalis DBVB V B7C BDMVW Voir moins

Le 2022-01-14 12:19:06

[ C les souhaits de la BONNE ANNÉE 2022 ]

Le 2022-01-14 11:52:47

[ C LES FETES ] et nous vous souhaitons d'agréables Fêtes de fin d'année

Le 2021-08-13 16:21:27

Agence ouverte durant tout l'éte

Le 2021-05-28 09:40:38

Un gagnant par jour, pourquoi pas vous ?

Le 2021-04-20 13:05:40

Comment Century21 estime la valeur de votre fonds de commerce

L'évaluation de votre fonds de commerce est complexe, car elle passe par l'analyse du bilan et des éléments du fonds. Il est donc fortement recommandé de se faire conseiller par un spécialiste qui, le plus souvent, a mis au point sa propre méthode. Pour estimer la valeur d'un fonds de commerce dont on lui confie la vente, le réseau Century 21 Entreprise et Commerce a mis au point une méthode d'évaluation en 4 étapes qui débouche sur un Avis de valeur professionnel (AVP). C'est sur cet avis que votre agent spécialisé dans la vente de bars, brasseries, restaurants et d'hôtels-restaurants va se baser pour s'entendre avec vous sur la 'mise à prix' de votre affaire. En voici un résumé. 1. L'analyse à partir du bilan La première chose que votre conseiller Century 21 va analyser, c'est votre bilan. "Nous cherchons à mesurer, au cours de cette première étape, la rentabilité financière de l'entreprise et son potentiel en termes de performance économique. Ainsi, nous partons du résultat d'exploitation qui mesure la capacité pour une entreprise à dégager des ressources nettes. Cependant, nous estimons nécessaires d'exclure de ce résultat tous les éléments comptables intimement liés à la personnalité même du dirigeant, et qui sont susceptibles de fausser une appréciation objective de la performance économique de l'entreprise. Pour cela, nous le corrigeons en y ajoutant ou en retranchant certains postes. Au final, le résultat sur lequel nous nous basons ne correspond pas précisément au résultat d'exploitation mentionné au bilan, ni même à l'EBE (Excédent brut d'exploitation), mais il est pour nous un meilleur indicateur de la performance économique de l'entreprise à un instant 'T' et dans un contexte 'T'. Aussi, pour éviter toute confusion dans l'esprit des gens, nous avons donc choisi de parler de Potentialité de l'entreprise et de rentabilité financière (PERF)", explique Charles Marinakis, directeur général du réseau Century 21 Entreprise et Commerce. => Résultat d'exploitation + économies réalisables - recettes exceptionnelles L'agent Century 21 CCE spécialisé est alors chargé, à partir des lignes de votre bilan comptable, de détailler son calcul sur une fiche d'évaluation commune à l'ensemble du réseau national. Il ajoute au résultat d'exploitation apparaissant dans votre dernier bilan : - Des charges qui vous sont personnellement liées, et qui prendront une tout autre dimension à l'arrivée d'un nouvel exploitant, car celui-ci gérera forcément l'affaire d'une manière différente de la vôtre, que ce soit au niveau du concept ou du mode d'exploitation (ex. : votre salaire, celui de votre conjoint et les charges sociales afférentes) ; - Des économies qu'il estime réalisables par le nouvel exploitant. Il s'agit d'importantes dépenses qui ne sont pas vitales à l'exploitation et qui sont susceptibles de disparaître à votre départ (cotisations de retraite complémentaires au profit de l'exploitant quand elle est facultative...). Mais il s'agit également de charges exceptionnelles (ex. : frais d'un procès aux prud'hommes), des salaires de confort (salaire versé au conjoint qui, en réalité, ne travaille pas dans l'établissement, ou encore salaire d'une caissière tabac, car en principe, c'est le débitant de tabac qui doit tenir la caisse tabac), du coût d'un leasing important (celui de votre voiture de fonction). Dans la mesure où ces charges sont attachées personnellement à votre mode de gestion, Century 21 CCE Entreprise et Commerce estime que c'est autant de dépenses susceptibles de disparaître au moment de la vente, donc une économie réalisable dont la valeur s'ajoute au résultat d'exploitation. Puis l'agent Century 21 CCE retranche les recettes exceptionnelles (gains exceptionnels, reprises sur amortissement, reprises sur provisions, subvention unique et non reproductible...). En raison de leur caractère exceptionnel, elles sont trop aléatoires pour refléter un état de compte 'ordinaire'. Elles sont donc exclues du Perf. "Cette opération nous donne un résultat auquel nous affectons un coefficient issu de notre barème national interne basé sur l'usage et variant selon le type d'activité. C'est ainsi que l'on arrive à une première estimation de la valeur d'affaire. Assise sur la rentabilité financière à un moment donné à partir des derniers éléments comptables, elle est indispensable, mais non suffisante. Et nous l'affinons par une évaluation à partir du chiffre d'affaires", complète Charles Marinakis. => L'évaluation par la méthode du chiffre d'affaires Lors de cette étape, votre agent immobilier spécialisé va, le plus souvent, établir une moyenne ventilée des chiffres d'affaires HT réalisés par type de poste (ex. : CA bar, CA tabac, CA Loto, CA tabletterie et confiserie, CA PMU, CA vente à emporter, CA traiteur, CA restaurant, CA hôtel, CA RATP, CA timbres fiscaux ou timbres poste, CA grattage...). Il multiplie ensuite chaque chiffre d'affaires HT par un coefficient exprimé en pourcentage issu d'un barème interne. Ce coefficient varie en fonction du lieu de l'établissement (Paris, Île-de-France ou province) et de la nature de l'activité. "Toutefois, l'agent spécialisé dispose également d'une certaine liberté d'appréciation qui lui permet d'ajuster ce pourcentage au cas par cas. Ici, il faut compter 80 % de méthode et 20 % d'intuition professionnelle, issues de sa connaissance du marché et de son expérience. Il peut donc y avoir quelques variations", précise Charles Marinakis. 2. La valeur de référence La 3e étape de l'évaluation réalisée par Century 21 CCE Entreprise et Commerce consiste à effectuer une moyenne arrondie des 2 valeurs trouvées à partir de la méthode du Perf, et de celle résultant de la méthode du chiffre d'affaires. "Il y a des affaires qui ont un bon chiffre d'affaires mais qui sont peu rentables. Inversement, il y a des entreprises avec de petits chiffres d'affaires mais de belles performances. Et ce n'est pas parce que l'un de ces deux éléments pèche que le fonds de commerce n'a pas de valeur. Croiser les 2 résultats est donc nécessaire pour essayer de coller au plus juste. Bien entendu, l'idéal, ce sont des fonds avec un bon chiffre d'affaires et une belle rentabilité économique." 3. Pondérations complémentaires Ce n'est qu'après avoir réalisé ce travail d'analyse du bilan que l'agent Century 21 va étudier l'affaire à partir des composantes propres au local dans lequel le fonds est exploité. Cet examen n'est possible qu'après une ou plusieurs visites approfondies de l'établissement et porte principalement sur : - L'emplacement (est-il propice au développement commercial, y a-t-il beaucoup de passage ?...) ; - La surface (plus elle est petite, plus cela est susceptible de minimiser la valeur de l'affaire) ; - Les mètres linéaires de façade (plus la façade est visible et susceptible d'attirer le chaland, plus l'établissement prend de la valeur. Ainsi une façade en angle est plus avantageuse qu'une façade à plat, une façade de 12 mètres à plat est plus avantageuse qu'une façade de 4 mètres à plat) ; - L'état des lieux (essentiellement l'état du matériel et du mobilier ; plus il est en bon état, mieux c'est pour la valeur de l'affaire) ; - La situation locative, c'est-à-dire l'analyse du bail (sa date d'échéance, le montant du loyer, les dépenses à la charge du locataire des murs, les activités autorisées...), et du règlement de copropriété ; - L'état des installations liées à l'hygiène et à la sécurité (une affaire qui n'est pas aux normes perd beaucoup de valeur). L'analyse de chacun de ces aspects va permettre à l'agent Century 21 CCE de pondérer à la hausse ou à la baisse la première estimation de valeur issue de l'analyse financière de l'affaire. "Il est très important que le vendeur soit en possession de son contrat de bail et des certifications de mise aux normes. Ces 2 éléments ont une très grande incidence sur la valeur de l'affaire. Sans eux, il nous est impossible de donner un avis de valeur fiable", insiste Charles Marinakis. 4. L'analyse comparative du marché Cette 5e étape a pour objectif de vérifier que les premières estimations de l'agent spécialisé Century 21 CCE sont cohérentes par rapport au prix du marché. Il va donc affiner son estimation du prix de cession en vérifiant qu'elle colle aux prix pratiqués dans des affaires comparables du même secteur géographique, et pour lesquelles il a déjà réalisé des transactions ou sur lesquelles il détient des mandats de vente. zzz61 L'avis du spécialiste Century21 CCE C'est l'estimation finale de la valeur de votre affaire. Il s'agit du prix auquel votre agent va vous proposer de la vendre. Il est censé correspondre aux prix du marché et lui permettre de trouver, dans un délai raisonnable, un acheteur soutenu par une banque. C'est l'objet même de la mission que vous avez confié à votre agent Century 21 CCE en signant un mandat de vente. "Mais les vendeurs ont tendance à surévaluer leur affaire, car ils s'y sont investis corps et âme pendant des années. Ils vendent un peu d'eux-mêmes et c'est imparable, ils ne sont donc pas tout à fait objectifs. En outre, ils oublient qu'il ne s'agit pas de trouver un acheteur lambda, mais bien de trouver un acheteur qui soit finançable par une banque", précise Charles Marinakis. Or, compte tenu du nombre important de défaillances d'entreprises dans le secteur des CHR, les banques sont aujourd'hui très prudentes, voire frileuses, pour prêter aux entrepreneurs dans le secteur de l'hôtellerie-restauration. Si le vendeur fixe un prix démesuré par rapport aux capacités financières de l'affaire, il aura beaucoup de mal à trouver un acheteur soutenu par une banque. Dans ce cas, l'agent immobilier Century 21 CCE lui propose un contrôle de cohérence qui consiste à simuler la situation financière d'un acheteur potentiel s'il venait à acquérir le fonds à un prix bien supérieur à celui proposé. Pour cela, l'agent immobilier va se mettre à la place d'un acheteur, et reconstituer de manière empirique le coût de l'emprunt que va générer l'achat du fonds par cet acheteur fictif. L'idée est ici de démontrer pourquoi, selon l'agent immobilier Century 21, l'affaire n'est pas vendable à un prix supérieur puisqu'elle ne permettra pas à l'acheteur de faire face aux remboursements de l'emprunt contracté tout en préservant la rémunération de l'exploitant.

Le 2021-03-17 11:05:25

PARLONS DE VOUS PARLONS BIENS

Le 2021-03-08 11:51:36

Century 21 CCE

Le 2021-03-06 14:39:20

CCE rejoint CENTURY 21

Le 2021-01-16 09:07:29

*** Meilleurs voeux 2 0 2 1 ***

Le 2020-12-22 09:58:22

Opportunités judiciaires Carrefour Antibes (06600)

Le 2020-12-17 12:48:10

Votre projet commercial mérite l'expertise d'un professionnel

Le 2020-10-05 16:39:07

Conseils pour ouvrir son premier commerce

Le 2020-09-19 10:40:04

COMBIEN VAUT VOTRE COMMERCE ?

Le 2020-08-03 15:25:40

VOUS AVEZ LE PROJET ?

Le 2020-07-30 16:42:12

Restaurant LE DAV à JUAN-les-PINS

Le 2020-05-28 10:50:01

SOUTIEN POUR LES COMMERCES

Le 2020-05-11 12:06:17

QUE FAIT-ON A PARTIR DU 11 MAI ?

Le 2020-01-30 15:09:49

Les règles du bail pro 6 ans

1- Qui peut bénéficier d’un bail professionnel ? Le bail professionnel régit les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel. Ce statut est résiduel ; il profite aux locataires, personnes physiques ou morales, qui ne bénéficient pas d’une autre législation : - les activités commerciales, industrielles ou artisanales peuvent prétendre au bail commercial, - les activités agricoles bénéficient du bail rural, Ainsi, ce statut s’applique essentiellement aux baux de locaux professionnels loués par des professions libérales, qu’elles soient réglementées ou non. On distingue traditionnellement 4 catégories de professions libérales : - professions de santé : médecin, dentiste, infirmière… - professions juridiques : avocat, huissier, notaire… - professions techniques : architecte, expert-comptable, géomètre… - professions libérales non réglementées : décorateur, écrivain public… La frontière entre bail professionnel et bail commercial n’est pas toujours aisée à déterminer. Elle est laissée à l’appréciation des juges. La jurisprudence étend le statut des baux professionnels aux associations, à la condition qu’elles exercent effectivement et à titre habituel une profession à titre onéreux. En revanche, sont soumis au statut des baux commerciaux : - les locaux abritant des établissements d’enseignement, - les locaux loués à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques. Bon à savoir : Le statut des baux professionnels est d’ordre public : il ne peut donc pas y être dérogé. 2 -Le contenu du bail professionnel Le bail professionnel a une durée de 6 ans au moins. Il doit être conclu par écrit. Le bail verbal est tout de même valable. La loi n’impose pas l’existence d’un bail écrit à titre de validité, mais seulement pour faciliter la preuve de l’existence du bail et de son contenu.p Le bail professionnel contient les clauses habituelles d’un contrat de location comme : La désignation des parties Description du local commercial La durée du bail Le montant du loyer, les conditions de paiement, de révision du loyer Les obligations des parties La répartition des charges Etc. Le loyer est déterminé librement par les parties, il peut être indexé, notamment sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. Aucun mécanisme de révision spécifique du loyer n’est prévu par la loi. 3 - L’état des lieux du bail professionnel Pour les baux conclus à compter du 20 juin 2014, un état des lieux est établi au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution. L’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut pas être établi amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Bon à savoir : Pour les baux professionnels conclus avant le 20 juin 2014, ces règles s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession 4 - Bail professionnel : qu’en est-il des charges ? Les charges supportées par le locataire doivent être fixées par le bail, la loi n’en établit pas la liste. De manière générale, les travaux et dépenses de grosses réparations sont prises en charge par le bailleur : ravalement de façade, charpente, travaux liés à la vétusté de l’immeuble, certains impôts ou charges (type contribution économique territoriale, charges portant sur des locaux vacants, etc). Les autres charges et petits travaux peuvent être pris en charge par le locataire. 5 - La reconduction du bail professionnel A défaut de congé, le bail arrivé à son terme est reconduit tacitement pour la durée convenue initialement, soit pour 6 ans au moins. Si l’une des parties a donné congé, le bail pourra être renouvelé de façon expresse, pour une durée au moins égale à 6 ans. Tel peut être le cas si le bailleur donne congé parce qu’il entend renégocier le montant du loyer. Le congé du bail professionnel Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. De plus, le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Dans tous les cas, le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Bon à savoir : Lorsque les parties se sont volontairement placées sous le régime des baux commerciaux, le bail est régi par le statut du bail commercial.

Le 2020-01-24 17:51:12

Objectif ZERO PAPIER !

Le 2020-01-22 14:29:37

DIFFICILE D’ETRE PROPRIETAIRE BAILLEUR

Le 2020-01-02 10:27:23

*** Meilleurs voeux 2020 ***

Le 2019-11-28 09:54:20

VESTA - Caducée des agents immobiliers - symbole d’une profession réglementée, et un statut officiel

- VESTA, la nouvelle déesse de la profession ! - Caducée des agents immobiliers - Symbole d’une profession réglementée, et un statut officiel ! - Vesta, Déesse du foyer et de la maison, figure de la Rome antique, elle porte le feu sacré qui réchauffe et éclaire les foyers, et la lance qui en symbolise sa défense. Éclairer et défendre, c’est l’obligation de notre profession qui se doit de protéger les intérêts de ses clients. Pour asseoir le caractère solennel de cet insigne, nous avons fait le choix d’un sceau avec une maxime en latin « Lucere Defendere ». - Enfin, un insigne officiel pour les professionnels de l’immobilier ! « Nous sommes considérés par les pouvoirs publics comme des commerçants mais quasiment aussi comme des auxiliaires de services publics, explique Jean-Marc Torrollion. De fait, nous avons un nouveau défi : garder notre essence libérale pour développer nos entreprises tout en y associant un insigne d’aptitude pour faire briller les lettres de noblesses de notre métier et augmenter la valeur ajoutée de nos métiers. L’identité dont nous disposons d’un point de vue réglementaire est désormais symbolisée par un emblème. C’est un signe de fierté, d’appartenance à une profession désormais reconnue par la loi, selon Mt Torrollion !» - A qui est destiné cet insigne ? Cet emblème est destiné aux professionnels de l'immobilier, titulaires d'une carte professionnelle, ceux qui ne la détienne pas ne pourront plus user du titre d'Agent Immobilier mais seulement d'agent commercial, conseiller, négociateur. - CONCRETEMENT, C'est un symbole fort d'aptitude, de respect de la réglementation et surtout de reconnaissance d'une profession encadrée par la loi. - Merci entre autres à Jean Marc Torrollion Président de la FNAIM #CongrèsFNAIM #FNAIM #VESTA #cceimmobilierdentreprise #cceimmo / #agentimmobilier #realestatecommercial #immobiliercommercial #cannes #localcommercial #entrepôt #bureau #bail #murscommerciaux #Investisseurs #entreprise #droitaubail #locationboutique #cession #fondsdecommerce #immobilier #fonciere #gestion #transaction #expertise

Le 2019-11-14 17:15:37

La fin du pacte de préférence dans un bail commercial ?

Le 2019-11-14 17:01:01

Clauses abusives sur un bail 3/6/9

Le 2019-07-24 14:58:19

Le bail commercial ?

Le bail commercial, spécifique et réglementé, est indispensable à l’exploitation d’un fonds de commerce. Nous vous présentons ici les principales caractéristiques et modalités de ce contrat. Le bail commercial est tout simplement un contrat de location (local, boutique, commerce…) entre le propriétaire et le locataire, principalement utilisé dans la reprise d’un fonds de commerce. Il autorise l’occupant à y exercer une activité artisanale, commerciale ou industrielle dans un local en contrepartie d’un loyer. Réglementé par le Code du commerce, il doit être appliqué à la lettre et ne peut pas être modifié sans l’accord des deux parties. Il permet de protéger le commerçant afin qu’il exerce son activité dans les meilleures conditions possibles et lui confère la propriété commerciale. Le contrat bail est composé de différents documents écrits : Le contrat rédigé et signé par les deux parties L’état des risques naturels, et pollutions; Le diagnostic de performance énergétique (DPE); Le diagnostic amiante ; L’état des lieux d’entrée ; L’annexe verte si le local est supérieur à 2000m2 Le prix du bail est librement fixé entre le bailleur et le locataire ; il doit tenir compte de la valeur locative du bien. Il peut être révisé annuellement ou tous les 3 ans, l’augmentation est plafonnée et ne peut pas être supérieure à l’indice trimestriel de référence ( ou ILC pour les activités commerciales et artisanales). 2 sommes supplémentaires peuvent être demandées à l’entrée en location : Un droit d’entrée ou pas-de-porte, demandé par le bailleur Un droit de bail, demandé par le locataire sortant si le commerce avait déjà un contrat bail en cours Le bail commercial a-t-il une durée ? La durée du bail commercial est de 9 ans, mais le commerçant peut y mettre fin sans motif à chaque fin de période triennale. Le locataire doit alors avertir le bailleur 6 mois avant la fin des 3 ans, par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier qui est préférable. ATTENTION : si vous ne respectez pas ce délai, le propriétaire est en droit de repousser à la prochaine période triennale et de réclamer son loyer pendant 3 ans de plus ! Quant au bailleur, il ne peut pas mettre fin au bail, sauf à 2 exceptions : Il décide de faire des travaux qui nécessitent l’évacuation de l’ensemble du commerce. Il doit avertir les occupants 6 mois à l’avance par exploit d’huissier. A l’échéance, s’il décide de ne pas renouveler le bail mais il a l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction. Un bail commercial ne prend pas fin à son terme. Il ne prend fin que par l’effet d’un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou d’une demande de renouvellement de la part du locataire. Ainsi à l’expiration du terme du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit le bail se poursuit par tacite prolongation. Pour tous conseils, notre équipe est à votre écoute à [email protected] ou par téléphone au 04 93 68 68 69

Le 2019-05-23 17:35:31

Limitation à 3 ans de la garantie solidaire du cédant d'un fonds de commerce !

Aux termes d’une décision rendue le 11 avril 2019, la Cour de cassation vient d’affirmer le principe selon lequel la limitation à une durée de trois ans de la garantie solidaire du cédant (instaurée par la loi Pinel du 18 juin 2014) est une disposition d’ordre public. L’analyse de Gérald Berrebi, Avocat au Barreau de Paris (Cabinet Berrebi Avocats) et spécialiste du droit des baux commerciaux. La très grande majorité des baux commerciaux stipule une clause de garantie solidaire du cédant, qui impose à ce dernier de garantir le bailleur en cas de défaillance de son cessionnaire dans l’exécution du bail (et notamment le paiement des loyers et charges). L’existence de cette garantie s’explique par le fait que, si le bailleur a pu librement choisir, dans le cadre du bail initial, son locataire et vérifier sa solvabilité et ses qualités, cela n’est pas le cas du cessionnaire. En effet, dès lors qu’intervient une vente du fonds de commerce, le nouveau locataire est imposé par le preneur initial au bailleur sans possibilité pour celui-ci de s’opposer à cette cession. Il s’agit d’une situation exceptionnelle, un contrat ne pouvant en principe être cédé à moins d’un accord de toutes les parties. La faculté pour le preneur de céder librement son fonds est donc contrebalancée par l’obligation subsistante pour ce dernier de répondre de son cessionnaire, qu’il a choisi. La Loi Pinel du 18 juin 2014 a limité la durée de cette garantie : le bailleur ne peut invoquer la garantie du cédant que durant une période de trois ans à compter de la cession du bail (article L.145-16-2 du Code de commerce). Se prononçant sur l’une des dispositions importantes de cette loi Pinel, la Cour de cassation a posé deux principes, aux termes d’une décision récente du 11 avril 2019 (arrêt n°18-16.121) : La limitation de la garantie solidaire du cédant à trois ans à compter de la cession du bail ne s’applique pas aux baux en cours à la date du 18 juin 2014 (Loi Pinel). Les clauses de garantie solidaire insérées dans les baux en cours à la date de promulgation de la loi Pinel ne sont donc pas concernées par cette limitation à trois ans et s’appliquent dès lors telles qu’elles sont stipulées. La limitation à trois ans de la garantie solidaire du cédant revêt un caractère d’ordre public, ce qui rend toute stipulation augmentant ce délai totalement inefficace. Cette décision est étonnante dans la mesure où les dispositions de l’article L.145-16-2 ne sont pas visées par l’article L.145-15 du Code de commerce (qui énonce celles qui sont d’ordre public dans le cadre du statut des baux commerciaux). Ce n’est toutefois pas « une première ». La Cour avait déjà surpris en affirmant le caractère d’ordre public du droit de préemption du preneur en cas de vente des lieux loués (Cass. Civ. 3, 28 juin 2018, n°17-14.605).

Le 2019-03-12 08:42:31

Un projet commercial ?

Le 2019-03-06 10:40:18

GAPD ou la garantie bancaire ??

Le 2018-12-19 15:05:34

Immobilier d'habitation ou immobilier commercial ?

Les particuliers investissent plus volontiers dans des logements, mais sachez qu’investir dans des locaux professionnels présente de nombreux avantages. Pourquoi se tourner vers l’investissement dans des locaux professionnels ? Quelles sont les précautions à prendre ? Un bon rendement locatif pour les locaux professionnels Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, vous avez certainement déjà envisagé l’achat d’un local d’habitation. Pourtant, sachez que la rentabilité est en moyenne deux fois supérieure si vous investissez dans des locaux professionnels, puisque celle-ci tourne autour de 5 à 9 %. De plus, si l'on se regarde du côté du nombre d'impayés de loyers tant redoutés des propriétaires, il apparaît que ceux-ci sont bien moins nombreux lorsque votre locataire est un professionnel. Bon à savoir On se rend généralement compte qu’à l’inverse des logements d’habitation, les locaux professionnels ne suivent pas la même évolution des prix, car leur montant est fixé selon la valeur locative du bien. Un bail commercial est bien plus souple qu'un bail d'habitation Il est indéniable que les baux commerciaux sont bien plus souples et donc plus avantageux pour le propriétaire. En effet, vous pouvez demander au locataire de prendre en charge la taxe foncière ainsi que la plupart des travaux d’entretien et d’aménagement, ce qui n’est pas le cas lorsque vous êtes propriétaire d’un local d’habitation. De plus, sachez qu’en cas d’impayés, la procédure vous permettant d’expulser un locataire mauvais payeur est plus facile et plus rapide à mettre en place que dans le cas d’un logement. Enfin, notez bien que les baux commerciaux sont, à de très rares exceptions, signés pour une longue durée, puisque celle-ci s’élève à 9 ans dans la grande majorité des cas, et il ne peut être résilié que tous les 3 ans. Bon à savoir Pour un bail commercial, le changement de locataires est moins fréquent, ce qui apporte une certaine stabilité au propriétaire. Avant de vous lancer, prenez quelques précautions Mettre en location un local commercial est une opération avantageuse à bien des égards, mais il s’agit d’appréhender cet investissement sous tous ses aspects. Tout d’abord, vous devez bien évidemment vous tourner vers des secteurs dynamiques dans lesquels les locaux commerciaux sont recherchés. Dans ces secteurs situés dans les quartiers dynamiques des grandes villes, vous prenez certes peu de risques de subir un turn-over important, et les mauvais payeurs se font extrêmement rares. Cependant, dans ces zones attractives, les locaux s’achètent à des prix élevés, et la rentabilité est donc plus faible. Pour bien choisir l’endroit où vous allez acheter votre local professionnel, commencez donc par vous assurer que les consommateurs seront au rendez-vous, car ce sont eux qui assureront le chiffre d’affaires du locataire, et donc le versement de son loyer. S’il s’agit de votre premier investissement dans des locaux professionnels, privilégiez l’achat d’un local déjà construit et déjà loué. De cette façon, si vous devez faire une demande de crédit immobilier auprès de votre banque, celle-ci pourra calculer très précisément votre rentabilité et étudier votre dossier le plus justement possible. Les points clés à retenir Acquérir un local professionnel vous permet d’obtenir une rentabilité qui se rapproche de 10 %, et le bail, fixé pour 9 ans, est également plus souple et plus avantageux pour le propriétaire. Cependant, vous devez étudier rigoureusement l’endroit où vous souhaitez investir : celui-ci doit être attractif et les consommateurs doivent être au rendez-vous pour assurer le chiffre d’affaires de votre locataire, et donc la pérennité de votre investissement.

Le 2018-04-10 15:14:23

Extraction restaurant et Obligation de délivrance du bailleur

Bail commercial Les bailleurs, en louant à usage de « restauration » des locaux commerciaux sans qu’ils ne soient équipés d’un système d’évacuation et d’extraction des fumées et buées et sans s’assurer qu’ils obtiendraient l’accord de la copropriété pour qu’ils puissent en être équipés ont manqué à leur obligation de délivrance. Il est résulté de ce manquement l’existence d’un préjudice pour le preneur, à savoir une restriction apportée à la libre exploitation de son commerce dans les limites de la destination autorisée au bail. La société locataire étant sous la menace de la fermeture administrative de son établissement comme le lui avait fait savoir le maire de la ville, ayant en outre déjà été avertie de la non conformité de son établissement par la médecine du travail et par l’Agence régionale de santé et confrontée aux plaintes des copropriétaires qui avaient voté en assemblée générale une résolution chargeant leur avocat d’engager une procédure à son encontre et à l’encontre des bailleurs pour mettre fin aux nuisances olfactives et émanations de fumées, a arrêté son activité. Il existe bien un lien de causalité entre le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un local conforme à l’activité de restauration autorisée au bail et l’arrêt par la société de son activité, l’absence de système d’extraction et d’évacuation des buées et fumées et l’impossibilité juridique d’en installer un du fait de l’opposition de la copropriété portant atteinte à sa liberté d’exploiter son commerce dans les limites de la destination autorisée au bail. Certes, le précédent locataire exploitait également un restaurant, en ayant évité au maximum la cuisson des aliments sur place, se cantonnant essentiellement à les réchauffer avec des fours à micro-ondes ou des petits fours électriques et en installant une friteuse dans la salle de restaurant plutôt que dans la cuisine davantage en communication avec les autres parties de la l’immeuble évitant ainsi la propagation dans celles-ci des fumées et buées. Cependant, la destination contractuelle permettait à la société locataire d’exploiter un restaurant, sans restriction particulière. La société locataire a été mise en liquidation judiciaire et le liquidateur judiciaire a opté pour la résiliation du bail. Le fonds de commerce avait été acheté 120 000 euros. Compte tenu de la possibilité pour la société locataire d’exploiter quand même le restaurant en appliquant les précautions prises par le précédent locataire, le préjudice subi par la société locataire doit être évalué à 60 000 euros. La société avait été spécialement créée pour exploiter les lieux loués, et les deux associés ont investi en pure perte 30 000 euros dans la société. Il sera fait une juste appréciation du préjudice causé aux associés par le manquement des bailleurs en leur allouant 14 500 euros à titre de dommages et intérêts. Cour d’appel d’Amiens, Chambre économique, 5 Octobre 2017 n°15/05505 par Gabriel Neu-Janicki

Le 2018-04-10 14:51:08

Le danger du maintien dans les lieux au-delà du terme d’un bail dérogatoire

Le 2016-09-06 14:58:01

LOI PINEL en 9 POINTS

Les principales modifications du regime des baux commerciaux. La loi Pinel, du 18 juin 2014 réforme la réglementation relative aux baux commerciaux en privilégiant une plus grande protection du locataire au dépend du bailleur qui craint une diminution de la rentabilité de son investissement locatif. La volonté du législateur par cette loi est de : Maîtriser les hausses de loyer Equilibrer les relations bailleur/locataire Faciliter l’implantation de nouveaux commerces En quelques lignes, nous développerons les principales modifications du régime des baux commerciaux. 1. Le déplafonnement Sous le régime antérieur à la loi PINEL, les loyers commerciaux pouvaient subir de fortes augmentations lors des renouvellements. En effet, dans le cas précis de modifications notables mentionnés à l’article L.145-33, 1°à 4°, du Code du commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer pouvait être déplafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer. La loi Pinel prévoit désormais que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans. Enfin la loi prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10 % du montant payé l’année précédente. Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. 2. Remplacement de l’ICC par l’ILC Le loyer d’un bail révisé ou renouvelé est fixé en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Insee. Cet indice est déterminé en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Partant du constat que le montant des loyers des locaux commerciaux évoluaient sans commune mesure avec le chiffre d’affaires des commerçants, un nouvel indice a été institué en 2008 : l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé selon l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, mais son application n’était pas obligatoire. A partir du 1er septembre 2014, l’ILC se substituera à l’ICC. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. 3. L’état des lieux devient obligatoire Le nouvel article L.145-39 prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. L’article 1731 du Code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption. Ces dispositions s’appliquent pour toutes les prises de possession d’un local à partir du 1er septembre 2014. 4. L’inventaire des charges, impôts et taxes Sous le régime antérieur, la répartition écrite des charges entre bailleur et locataire n’était pas obligatoire et librement fixée par les parties. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition. A l’instar de la loi ALUR, la loi PINEL entend tout régir. Ainsi le législateur a introduit l’article L.145-40-2 qui prévoit que tout contrat doit dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire. En outre, le propriétaire doit adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes. Un décret en Conseil d’État précisera la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne seront pas à la charge du locataire. 5. L’état des travaux. A l’identique des charges, sous l’ancien régime, la répartition des charges afférentes aux travaux n’était pas obligatoirement indiquée par écrit. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du Code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition. Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire : un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé. Un décret ultérieur fixera les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire et fixera également les modalités d’information de celui-ci. 6. La forme de la délivrance du congé Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail alors que seul le congé donné par exploit d’huissier était reconnu. La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. 7. La garantie du vendeur limitée à trois ans Lors des cessions de baux ou de fonds de commerce, l’acte de vente mentionnait la garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire, jusqu’à la date d’expiration du bail. Ainsi, en cas de défaillance, le bailleur pouvait se retourner contre le cédant du bail ou du fonds de commerce. Cette garantie était toujours très commentée lors de la signature de ces actes de cession. La loi PINEL est venue dégager la responsabilité de cédant ; ainsi le bailleur ne peut se prévaloir de cette clause de garantie solidaire que pour une durée de 3 ans maximum. 8. Les baux dérogatoires : dits de courte durée. Antérieurement à la promulgation de la loi PINEL les baux de courte durée étaient ceux dont la durée totale n’excédait pas deux ans. La loi Pinel allonge la durée des baux de courte durée à 3 ans. Comme c’était le cas précédemment : Les parties ne pourront plus ensuite conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ; A l’issue du bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux sauf accord du bailleur ; dans cette hypothèse, il s’opérera un nouveau bail, obligatoirement commercial et de neuf ans. 9. Une nouveauté : Un droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial A l’instar des baux d’habitation, la loi PINEL accorde sauf exception, au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce. En pratique, si le propriétaire bailleur vend les murs, le locataire commerçant en est informé par lettre recommandée AR et sera prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois. Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu’il avait initialement proposé à son locataire. MAURICE PHILIPPE

Le 2016-06-01 15:23:26

Quel ERP êtes-vous?

Vous êtes un ERP (Etablissement Recevant du Public) si dans vos bâtiments, locaux ou enceintes des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une participation. On parle ici de public et non des employés de votre société. Les commerces et services de proximité qui reçoivent du public sont donc concernés par la réglementation quelle que soit leur activité. La réglementation est celle de la sécurité incendie. Vous trouverez donc votre type et classement d'ERP dans votre registre sécurité incendie. Le classement de votre établissement sera fonction de votre activité et de l'effectif maximal de public que votre établissement peut recevoir. Fauteuil roulant acces magasin Classement des ERP (Etablissement Recevant du Public) : Les ERP sont classifiés sous 5 catégories selon leur capacité d’accueil : Catégorie 1 + 1 500 personnes Catégorie 2 701 à 1 500 personnes Catégorie 3 301 à 700 personnes Catégorie 4 - 300 personnes à l’exception des établissements compris dans la 5ème catégorie Catégorie 5 Etablissements dans lesquels l’effectif du public n’atteint pas les chiffres fixés par la réglementation de sécurité. Des catégories de 1 à 4 l'effectif prend en compte le public + le personnel. Pour la 5eme catégorie, seul le public est pris en compte. Types d'activité des ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC (selon l’article GN1 du règlement national de sécurité) ETABLISSEMENTS INSTALLES DANS UN BATIMENT : J Structures d'accueil pour personnes âgées et personnes handicapées (7) L Salles d'audition, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usages multiples M Magasins de vente, centres commerciaux N Restaurants et débits de boissons O Hôtels et pensions de famille P Salles de danse et salles de jeux R Établissements d'éveil, d'enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement (8) S Bibliothèques, centres de documentation (2) T Salles d'expositions U Établissements sanitaires V Établissements de culte W Administration, banques, bureaux X Établissements sportifs couverts Y Musées ETABLISSEMENTS SPECIAUX : PA Établissements de plein air CTS Chapiteaux, tentes et structures (4) SG Structures gonflables PS Parcs de stationnement couverts GA Gares (5) OA Hôtels-restaurants d'altitude (5) EF Établissements flottants (6) REF Refuges de montagne

Le 2016-01-08 11:13:27

Quel est le montant du dépôt de garantie pour un bail commercial ?

Le 2015-12-15 16:16:08

Le bail commercial dérogatoire après la loi PINEL

Le 2015-11-19 12:34:39

Investir dans la pierre ne pensent pas de prime abord à l’immobilier d’entreprise ...

Les particuliers désireux d’investir dans la pierre ne pensent pas de prime abord à l’immobilier d’entreprise. Cette solution est pourtant la plus rentable. Un particulier qui s’apprête à acheter un bien immobilier a, en général, deux objectifs en vue : devenir propriétaire de son propre logement ou acquérir un bien dans un but locatif. Il favorise le plus souvent l’immobilier à usage d’habitation. Or, c’est ignorer toute une dimension essentielle – et hautement profitable en termes de rendement – que les spécialistes s’accordent pourtant à encourager : la solution de l’immobilier d’entreprise. Un cruel manque d’expertise Vous n’aviez jamais pensé à investir dans un local professionnel ou commercial ? Posséder des bureaux pour les louer à des entreprises, vous pensiez que c’était un domaine réservé ? Et pourtant, non, le marché de l’immobilier d’entreprise n’est pas trusté par les institutionnels (banques, fonds, assurances) et les professionnels de l’immobilier. Pourquoi les investisseurs potentiels se tournent-ils plus volontiers vers l’immobilier résidentiel, malgré des rendements plus faibles, une réglementation plus contraignante et des conditions de location plus hasardeuses ? Parce qu’ils manquent d’informations, de temps et d’expertise pour plonger dans le bain de l’immobilier d’entreprise, certes plébiscité par les spécialistes de la pierre, mais moins connu et mal maîtrisé par les particuliers. Il est vrai que ce marché reste confidentiel et, surtout, qu’il est rythmé par des échanges à 6 chiffres minimum, allant jusqu’à plusieurs millions d’euros. De fait, les sommes en jeu ne semblent pas à la portée des petits épargnants ni des investisseurs qui manquent d’expertise. Conseils pour bien investir dans l’immobilier d’entreprise Pour ces raisons, un particulier qui souhaiterait investir dans des bureaux a tout intérêt à commencer par se renseigner auprès d’un professionnel de la gestion en immobilier d’entreprise. L’intérêt d’un gestionnaire spécialisé réside dans le retour d’expérience, l’assurance d’obtenir des conditions avantageuses et la sécurité d’un cadre juridique bien maîtrisé. Car l’investissement dans l’immobilier professionnel répond à des enjeux différents de ceux de l’immobilier à usage d’habitation : · l’emplacement géographique y est encore plus stratégique : acquérir un local dans une rue commerçante, au sein d’un quartier central ou à proximité d’une grande enseigne favorisera l’intérêt des locataires potentiels. Pour mieux s'en rendre compte, je vous renvoie à cet article du JDN · l’impact des nouvelles normes visant à l’amélioration de la consommation énergétique (via la réfection des bâtiments existants) y prend plus d’ampleur que dans le locatif d’habitation · la perspective de revalorisation des loyers est limitée par la santé de l’économie, donc des entreprises qui louent les locaux. Il n’y a donc que des avantages à passer par un spécialiste de l’investissement pour compte de tiers qui saura vous conseiller et vous accompagner dans cet univers méconnu. Comment investir ? La solution de la SCI Pour investir dans l’immobilier d’entreprise, la solution classique consiste à créer une société civile immobilière (SCI) avec des membres de sa famille (ou, moins souvent, avec des associés). L’acquisition du bien se fait par le biais de cette SCI qui est ensuite loué à l’entreprise, à la société d’exploitation ou au professionnel libéral, selon la situation. Fiscalement, pas de différence par rapport à un achat en direct. La location est soumise au régime des revenus fonciers et les rentrées d’argent sont réparties entre les associés, en fonction de leur quote-part. Si plus-value il y a lors de la revente du bien, elle appliquera lerégime des plus-values immobilières privées. Dans le même ordre d’idées : la SCPI (société civile de placement immobilier) est avant tout un placement dont le détenteur espère tirer un bénéfice. Elle offre moins de libertés que la SCI mais impose également moins de contraintes : les associés se portent propriétaires d’une fraction d’un patrimoine immobilier et délèguent son achat ainsi que son administration à sa société de gestion. Enfin l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est théoriquement moins rentable que la SCPI (il inclut une part de valeurs mobilières et de liquidités), et plus exposé au marché boursier. Comment investir ? La location de locaux équipés Tout comme la location d’un logement meublé, la mise à disposition de locaux professionnels/commerciaux déjà équipés est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Le propriétaire bailleur est ainsi assimilé lui-même à un commerçant, au même titre qu’un loueur en meublé professionnel mais sans le minimum de recettes annuelles à réaliser. Dans ce cas, au coût d’acquisition du bien immobilier d’entreprise doit s’ajouter l’achat et l’installation du matériel ainsi que les travaux d’amélioration (installation électrique plus avancée, climatisation, etc.). Le locataire professionnel n’a plus qu’à venir s’installer dans les locaux. Pour cet investissement, le particulier doit créer une société en nom collectif (SNC) dont il prend la gérance. Il peut, pour ce faire, s’entourer d’associés qui, dans ce cas, deviennent solidaires des dettes de la SNC. C’est la SNC qui acquiert le bien, réalise les travaux et achète le matériel avant location par l’entreprise, le professionnel libéral ou la société d’exploitation. La SNC bénéficie ensuite d’avantages fiscaux : · Déduction des frais de mutation sur le premier exercice (ou étalement sur 5 ans) · Amortissement annuel du prix du local (hors terrain) · Déduction de la totalité des intérêts · En cas de déficit : imputation de la quote-part des associés en intégralité sur leur revenu global sans plafond. L’immobilier d’entreprise : un taux de rendement important Maintenant que vous savez comment investir dans l’immobilier d’entreprise, reste à savoir pourquoi le faire. La principale raison est le rendement, très élevé, de l’ordre de 5 à 8% par an. Rendement qui, en outre, ne connaît pas la crise. Le tsunami financier parti en 2008 des États-Unis, avant de toucher le reste de la planète économique, n’aura eu que très peu d’impact sur la location des locaux professionnels, car les entreprises ne peuvent se passer de bureaux. Selon cette analyse, le taux de rendement annuel interne de l’immobilier d’entreprise atteindrait 10,23% pour la dernière décennie, et 7,28% pour les 5 années passées, celles du gros de la crise. Autant dire que ce type d’investissements s’apparente à une forteresse plantée dans le sol que la vague financière et économique aurait seulement perturbée, sans jamais menacer de la renverser. Le développement du coworking va aussi dans ce sens : de plus en plus d’indépendants et de télétravailleurs cherchent à se réunir au sein d’espaces de travail partagés. Autant d’opportunités nouvelles de trouver des locataires pour un investissement malin.

Le 2015-11-19 12:32:54

Bail 3/6/9 notarié, c’est déjà contraindre son débiteur à s’exécuter !

À l’aléa, la lenteur, la publicité et au coût élevé des procédures judiciaires, s’opposent la certitude, la rapidité, le secret et le coût très inférieur de l’exécution par voie d’acte notarié. La supériorité de l'acte notarié par rapport à l’acte sous seing privé repose sur quatre points : - l’acte authentique est un mode de preuve incontestable contrairement à l’acte sous seing privé qui n’a de valeur que celle accordée par les parties quant à son contenu et aux signatures. Il a date certaine de plein droit contrairement à l’acte sous seing privé assujetti à une formalité expresse d’enregistrement ; - l’acte authentique est directement exécutoire en ce qu’il constate une créance de somme d’argent (à l’exclusion des dommages et intérêts) alors que l’acte sous seing privé nécessite l’obtention d’une décision de justice purgée de tous recours ordinaires; - l’acte authentique engage la responsabilité civile professionnelle de son auteur, garantie par une large couverture d’assurance (150 millions d’Euros de couverture pour les notaires de la Chambre des Notaires de Paris) ; - l’acte authentique est conservé par le notaire à perpétuité et il en délivre copie aux parties et ayants-droits, contrairement aux avocats qui n’ont pas cette obligation et ne sont pas astreints à la permanence de leur cabinet. Cette suprématie se vérifie aussi sur le terrain de la sécurité juridique, eu égard au nombre infime de contentieux qu’il engendre par rapport aux actes sous seing privé. Le contreseing d’avocat est un acte sous seing privé peu utilisé par la pratique puisque la responsabilité civile professionnelle de l’avocat contresignataire n’est couverte qu’à hauteur de 3 millions d’Euros au barreau de Paris. Ainsi, par l'acte notarié, le créancier pourra recouvrer immédiatement ses créances et dans la confidentialité. Après mise en demeure de son débiteur restée infructueuse, il demandera au notaire de lui délivrer dans les 24 heures, une copie exécutoire de l’acte authentique constatant la créance (bail, garantie de passif, acte de vente avec crédit-vendeur ou prêt, bulletin de souscription d’actions...) dont le coût s’élève à 1,17 Euros hors taxes par page. Puis le créancier, assisté du notaire, confiera la copie exécutoire à un huissier de justice du lieu du domicile du débiteur pour procéder aux mesures d’exécution au même titre qu’une décision de justice dotée de la force exécutoire. S’il s’agit d’exécuter à l’encontre d’un débiteur situé dans un autre Etat de l’Union européenne, le notaire qui a reçu l’acte authentique délivrera un certificat de l’article 53 du règlement européen du 12 décembre 2012, avec une copie de l’acte authentique (coût identique à celui d’une copie exécutoire majoré d’un émolument de 3,90€ HT pour le certificat), permettant de contraindre l’exécution du débiteur dans les mêmes conditions que sur le territoire national. “Il est regrettable que mes confrères n’aient pas suggéré à Monsieur Macron de créer des notaires d’entreprises. ” On rappellera que ces frais d’exécution, avancés par le créancier, seront remboursés par le débiteur, le recouvrement étant fondé sur un titre exécutoire. A défaut de celui-ci, le créancier conservera à sa charge les frais de recouvrement amiable à l’encontre du débiteur. Il appartiendra éventuellement au débiteur de contester ces mesures devant le juge de l’exécution qui doit statuer contradictoirement et qui peut être saisi en référé. Le créancier devra alors démontrer soit, en cas de mesure définitive, le bien-fondé de sa créance soit, en cas de mesure provisoire, que la créance parait fondée en son principe. En présence d’une garantie de passif, il sera nécessaire de rapporter des éléments de preuve venant corroborer la liquidité et l’exigibilité de la créance indépendamment de l’acte notarié. En effet, l’objet de la convention de garantie est de définir les postes du bilan garantis, les plafonds et seuils ou franchises, les dates butoirs et la procédure de mise en œuvre de la garantie afin que le juge de l’exécution puisse statuer sur le montant exact des sommes dues. Avec un acte sous seing privé, le créancier doit saisir le juge de l’exécution pour obtenir un titre exécutoire en vertu d’une procédure contradictoire au fond, dont la lenteur permet au débiteur d’organiser son insolvabilité. Recourir à un notaire en droit des affaires ne coûte pas plus cher qu’un avocat puisque son domaine de compétence relève d’un honoraire librement négocié avec le client sur la base d’un taux horaire ou d’un forfait. Il s’agit, en effet, d’une prestation de service sur mesure offerte par le notaire et non d’un contrat de vente à objet standard et dont le prix doit être déterminé à sa conclusion. Il est regrettable que mes confrères n’aient pas suggéré à Monsieur Macron de créer des notaires d’entreprises. En effet, je constate régulièrement que le paramètre juridique est insuffisamment pris en compte, voire ignoré, par les chefs d’entreprise tant dans leurs prises de décision que dans leur organisation et management. Ces fréquentes carences vont de l’absence de tenue des comptes d’actionnaires jusqu’au défaut de préparation de la transmission de l’entreprise, en passant par une ignorance des modes de financement des opérations de capital-développement et conditions d’obtention. Des notaires d’entreprises permettraient ainsi aux entreprises d’anticiper et de documenter leurs opérations économiques mais aussi d’organiser l’archivage complet de leurs documentations juridique, fiscale et comptable. On constate trop souvent que les opérations de vente d’actifs, de prise de garanties, de transmission d’entreprise, de propriété intellectuelle… sont ralenties faute de documentation actualisée disponible. Le domaine de l’immobilier d’entreprise est probablement celui où il y a la plus grande carence en la matière. En outre, on observe que l’administration, en particulier en matière fiscale, a les plus grandes difficultés à contrôler les législations complexes en vigueur et par conséquent, a besoin de s’appuyer sur les professions réglementées pour pallier cette carence. À ce sujet, le notaire et le commissaire aux comptes ont beaucoup de points communs de par leur statut, à la différence que le premier intervient en amont alors que le second exerce ses missions de contrôle en aval, une fois les décisions prises. Par Bruno Bédaride, notaire

Le 2015-09-29 14:56:32

10 astuces pour maitriser les coûts lors de sa création d'entreprise

Réussir à remplir sa trésorerie la première année d'exploitation pour rembourser les nombreux investissements n'est jamais chose aisée pour l'entrepreneur. Faire de nombreuses petites économies sur toute la chaîne d'actions réalisées durant la phase de création de société permet de réinvestir ces économies réalisées dans de meilleures sources de rendement. 1 - Faire une étude de marché approfondie Qu'il s'agisse de l'analyse de la demande, de l'offre, des fournisseurs ou de la réglementation, l'étude de marché doit permettre de définir de nombreux points clefs pour appréhender le futur de la société : définition de la stratégie commerciale, avantage concurrentiel, prévisionnel financier sur 3 ans. L'étude de marché permet en outre de fixer des hypothèses de chiffre d'affaires sur du plus long terme, comprendre comment atteindre les objectifs fixés. La recherche d'informations, la réalisation d'enquêtes , la synthèse et l'analyse des informations recueillies, la rédaction d'un rapport de l'estimation du CA potentiel sont autant de moyens d'aborder l'étude de marché de manière structurée. 2 - Définir le coeur de son activité L'objet social de la société permet de synthétiser l'activité de l'entreprise. De plus, définir un marché pour une idée permet de construire en détail une offre commerciale et un bon canal de distribution. Définir le coeur de son activité permet également de réfléchir au moyen de contrôler ses charges. 3 - Bien choisir son statut juridique Le nombre d'associé permet d'entrée de jeu de mieux choisir son statut juridique. Ce choix peut avoir une vraie influence financière. Choisir l'entreprise individuelle implique davantage le chef d'entreprise vis-à- vis des dettes de sa société, même si la personne morale oblige également à maitriser son budget, le choix du statut juridique a de vraies conséquences juridiques : L'impôt sur les sociétés impose l'entreprise au régime du bénéfice réel. Le taux d'imposition normal est alors de 33,33% ou réduit de 15% sur une faction du bénéfice imposable limité à 38 120 de CA annuel. Pour bénéficier de ce taux réduit, - l'entreprise doit réaliser un chiffre d'affaires HT inférieur à 7 630 000 euros. Le capital social doit être entièrement libéré et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société elle-même détenue, à 75 % au moins, par des personnes physiques. De plus, Les entreprises nouvelles et les sociétés soumises à l'IR qui optent pour l'IS, sont dispensées du versement des acomptes d'IS correspondant à leur premier exercice d'imposition à l'IS. Les sociétés sont également dispensées du paiement des acomptes d'IS lorsque le montant de l'impôt dû l'année précédente est inférieur à 3 000 euros. 4 - Rédiger son propre business plan Faire la liste de ses besoins au démarrage de l'activité permet de ne pas disperser ses premiers investissements. En effet, bien anticiper le coût de conception et de développement de la fabrication des produits ou services prochainement commercialisé permet de maîtriser ses données financières: L'équillibre financier d'un projet se définie à travers les fonds de roulement sur environ 3 ans, la capacité d'autofinancement, et la rentabilité d'exploitation. 5 - Trouver des aides au financement de l'Etat Aide à la maturation des projets innovants (AIMA), prêt pour la création d'entreprise (PCE), prêt d'honneur initiative FRANCE, Paris innovation amorçage (PIA), statut de jeune entreprise innovante (JEI) , crédit d'impôts recherche (CIR) crédit d'impôt innovation (CII) sont les principaux centre de financement publics. Le site aides-entreprises permet de bénéficier d'aides allouées filtrées selon le type d'aide souhaité. 6 - Publier la parution légale en ligne Si la publicité légale est obligatoire après avoir enregistré ses statuts, l'offre actuelle est à analyser de prêt tant les prix peuvent varier d'un acteur à l'autre. Opter pour une solution d'annonce légale en ligne qui permet de visualiser le prix avant de payer permet de faire jouer la concurrence. 7 - Opter pour le co-working Domicilier son entreprise représente un vrai coût tandis que rester à domicile oblige à sacrifier de précieuses heures de travail. Pour les fondateurs d'EURL ou de SAS, le co-working permet de rester dans une bonne ambiance de travail. La France compte actuellement 300 espaces de travail collaboratif. Bien choisir son espace en fonction de son secteur d'activité et des tarifs pratiqués. Une solution pratique également pour million d'auto-entrepreneurs cet été et les free-lance qui représentent en 2015, 7 à 8%% des travailleurs des services (+8,6% sur un an). 8 - Trouver des ressources juridiques gratuites Qu'il s'agisse de modèles d'annonces légales gratuits, de demande d'immatriculation d'une société ou de statuts de création d'entreprise, de nombreuses sites à l'image de Jurismatic offrent de vraies ressources juridiques "open source" : statuts, pactes d'associés fondateurs, contrats de CDI ou de CDD. 9 - Faire des économies sur les frais bancaires Socialcompare permet de comparer l'ensemble des offres bancaires à destination des entreprises : banque en ligne, frais d'ouverture, commission de mouvements, accès aux services en ligne, frais de cartes bancaires sont analysés. 10 - Lancer son entreprise bien entouré Amis, proche et famille sont de précieux alliés pour lancer son activité. échanger avec des acteurs de son secteur d'activité. En France, au bout de 5 ans, c'est seulement la moitié des projets d'entreprise qui perdure. Imaginer des outils de pilotage autres que financiers comme la rencontre de partenaires, de prospects, des plages de repos et de réflexion permet de s'économiser soit-même pour perdurer dans la couse de fond de la vie de chef d'entreprise.

Le 2015-06-05 17:51:37

Ne pas hésiter à nous appeler ...

Le 2015-06-01 15:35:44

Prolongation ou Renouvellement d'un bail commercial 3/6/9

Un bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme , mais ne se renouvelle pas automatiquement. Il ne prend fin que par l'effet d'un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou d'une demande de renouvellement de la part du locataire. Ainsi à l'expiration du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit personne ne prend d'initiative et le bail se poursuit alors par tacite prolongation. Tacite prolongation Renouvellement Renouvellement avec modification du loyer En cas de litige 1 Tacite prolongation Si le bail commercial arrivé à expiration ne fait pas l'objet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite, sans être véritablement renouvelé, et poursuit ses effets. Dans ce cas, le locataire n'a plus de bail commercial, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Car il appartiendra au successeur de négocier avec le propriétaire le renouvellement du bail, avec les risques juridiques que cela représente pour lui. La prolongation de la durée du bail peut l'amener à dépasser la durée de 12 ans, permettant ainsi au propriétaire de déplafonner le loyer. À savoir : il ne faut pas confondre la tacite prolongation, qui signifie que le bail en cours se poursuit sans le renouveler ni créer de nouveaux droits, et la tacite reconduction, qui induit la formation d'un nouveau bail générateur de droits. 2 Renouvellement Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement, s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans. S'il souhaite voir son bail renouvelé, le locataire doit, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, en demander le renouvellement au bailleur par acte d'huissier. Il peut en faire la demande à tout moment au cours de sa tacite prolongation. L'acte doit mentionner, sous peine de nullité : « Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. » Le bailleur doit dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement faire connaître au locataire par acte d'huissier s'il accepte ou refuse le renouvellement. À défaut d'avoir fait connaître sa position il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail. Le bailleur peut accepter le renouvellement en gardant le silence pendant 3 mois. S'il le refuse, l'acte d'huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal, dans un délai de 2 ans. 3 Renouvellement avec modification du loyer Si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement en transmettant d'abord un congé au locataire par acte d'huissier, 6 mois avant la fin du bail. Il fixe le montant du loyer du bail renouvelé. Le locataire peut alors : soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d'huissier, soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n'est possible. L'augmentation du loyer au moment du renouvellement est soumise aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail. En cas de renouvellement, tant que le bail n'a pas dépassé 12 ans, il faut multiplier l'ancien loyer par le dernier indice connu, puis le diviser par l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision. Le plafonnement du loyer renouvelé ne s'applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans. 4 En cas de litige En cas de désaccord sur le loyer au moment du renouvellement du bail (sauf révision triennale), et après échec d'une solution amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture. Si l'affaire n'est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal de grande instance (TGI), appelé « juge des loyers ». Les parties au contrat peuvent décider d'appliquer la clause d'échelle mobile ou d'indexation, et non le plafonnement : le loyer est indexé automatiquement sur la variation de l'indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée. Si le loyer augmente de plus du 1/4 par rapport au prix précédemment fixé, le bailleur ou le locataire peut alors demander la révision judiciaire du loyer.

Le 2015-05-22 13:06:32

Accessibilité handicapés : le point sur les exigences et les échéances

Accessibilité des personnes handicapées et Agendas d'Accessibilité Programmée La loi du 11 février 2005 pour « l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées » imposait notamment à tous les Etablissement Recevant du Public (ERP) d'être accessibles aux personnes handicapées le 1er janvier 2015. Bien que des aménagements soient apportés à ce dispositif, l'obligation d'accessibilité est réaffirmée. Accessibilité handicapés : le point sur les exigences et les échéances De nouvelles échéances pour la mise en accessibilité des ERP (Etablissements Recevant du Public) ont été arrêtées dans l’ordonnance parue le 27 septembre dernier : - Si votre établissement est en cours de travaux de mise en accessibilité et sera accessible avant le 27 septembre : seul le document justifiant les travaux est à fournir avant le 27 septembre 2015 (imprimé CERFA tenant lieu d’ADAP) - Si votre établissement n’est pas accessible aux personnes handicapées : un Agenda d’Accessibilité Programmé (Ad’Ap) doit être déposé avant le 27 septembre 2015 (en mairie ou en préfecture selon les cas). Dans certains cas (impossibilité technique, patrimoine historique, disproportion financière etc.), des dérogations peuvent être accordées. Un dossier de dérogation doit être déposé en mairie. Il sera examiné par la commission d'accessibilité compétente. Agenda d’Accessibilité Programmée (Ad’Ap) en quelques mots L’ Ad’Ap est obligatoire pour les propriétaires/gestionnaire d’ERP (quelle que soit la catégorie) qui n’étaient pas accessibles au 31 décembre 2014. Un Ad’Ap se matérialise sous forme d’imprimés CERFA. Il contient : - une description de l’ERP - un état des lieux en matière d’accessibilité - un descriptif des travaux d’accessibilité envisagés, - un planning de mise en œuvre des travaux (de 3 ans à 9 ans selon les cas). - un engagement de financement. L’ Ad’Ap constitue un engagement formel du propriétaire/gestionnaire de mise en accessibilité de son/ses ERP. Vous souhaitez plus d’information sur les Ad’Ap et l’accessibilité handicapés ? Notre partenaire Bureau Veritas propose des réunions d’informations gratuites partout en France pour faire le point sur vos obligations, les échéances et la mise en œuvre des Ad’Ap. > Programme et inscription en ligne (http://lesrendezvous.bureauveritas.fr/les-themes-d-actualites/3_22_les-agendas-d-accessibilite-programmees-ad-ap.html) Vous avez un commerce, un cabinet médical, un local professionnel et vous souhaitez obtenir un devis pour réaliser un diagnostic d’accessibilité ou votre Ad’Ap ? Contactez nous

Le 2015-05-05 12:21:04

Créer une entreprise en solo : 30 conseils à suivre pour s'en sortir !

Le 2015-04-23 14:13:43

Reprendre une entreprise en liquidation

Avant de vous engager dans la reprise d’une entreprise en liquidation, commencez par répondre à ces quatre questions essentielles : pourquoi, quand, comment, combien. Attention tout de même aux contraintes et aux risques. La reprise d’entreprises en difficulté a longtemps, souffert d’une réputation sulfureuse. En cause, quelques scandales retentissants qui ont vu la liquidation d’entreprises saines connaissant des difficultés financières passagères. C’est fini. Le monde de la reprise d’entreprises en difficulté a changé en bien. Il est aussi mieux encadré par ceux qui ont la charge d’autoriser ou refuser les reprises. Dès lors, reprendre une entreprise en liquidation judiciaire redevient une solution intéressante et honorable pour le chef d’entreprise en quête d’activité. Reste à se poser les bonnes questions pour savoir s’il faut y aller ou pas, en pesant soigneusement le pour et le contre. Etablissez votre stratégie Pourquoi reprendre une entreprise, un commerce, une usine en liquidation judiciaire ? Les bonnes raisons ne manquent pas, à analyser à l’aune de vos enjeux, vos attentes et les aléas. Croissance externe. En reprenant une entreprise dont l’activité est similaire à la vôtre, ou complémentaire, vous réaliserez une opération de croissance externe aux retombées (peut-être) positives si l’intégration réussit. Une alternative à la création ex nihilo. Au lieu de créer une entreprise en partant de rien, la reprise d’une activité existante vous permet de gagner du temps : les clients et les fournisseurs existent, les salariés sont déjà opérationnels, l’entreprise dispose peut être d’un local qui évite d’en rechercher un etc. Ne sous estimez pas les risques de l’entreprise moribonde. La reprise d’une entreprise en liquidation judiciaire a aussi sa face sombre sur laquelle vous ne devez pas faire l’impasse. Ce n’est pas parce qu’une entreprise est vendue à bas prix qu’elle sera l’affaire du siècle. L’écho médiatique livre chaque jour son lot d’exemples d’entreprises qui périclitent définitivement après avoir été reprises. Autrement dit, toute entreprise en difficulté n’est pas forcément « sauvable ». Avant de s’engager, il faut savoir pourquoi elle en est arrivée là. Reste qu’il y a aussi de très belles réussites d’entreprises à la santé éclatante alors qu’elles étaient au fond du gouffre de la liquidation judiciaire il y a encore quelques années. Repreneur cherche entreprise à reprendre Quand on veut reprendre une affaire en difficulté, mieux vaut jouer la carte de la proximité géographique, c’est-à-dire chercher auprès du marché local, de la région où vous vivez. Une fois la décision prise, il faudra se vers tourner vers les acteurs qui œuvrent dans le secteur de la cession d’entreprise en difficulté : chambres de commerce, administrateurs judiciaires, mandataires liquidateurs etc www.aspaj.fr site des mandataires judiciaires permet de consulter les offres portant sur les entreprises à céder dans toute la France. www.infogreffe.fr site des tribunaux de commerce publie le calendrier des audiences et des jugements dédiées aux entreprises en difficulté. Il est possible d’y créer une alerte afin d’être contacté si une affaire répond à vos critères. Il est également possible de faire une offre de reprise pour une entreprise dès l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire (donc sans attendre l’étape de la liquidation judiciaire) adressée à l’administrateur judiciaire, tendant au maintien de l’activité. Le parcours pour le faire Une fois que vous avez trouvé l’affaire qui répond à vos souhaits, il reste l’étape la plus délicate : être choisi comme repreneur alors que des concurrents convoitent aussi l’entreprise que vous visez. Pour cela, il vous faut présenter une offre de reprise écrite comportant les huit mentions prévues à l’article L 642-2 du code de commerce, notamment la désignation précise des biens, des droits et des contrats inclus dans l'offre (donc le périmètre de votre offre, ce que vous reprendre exactement) ; le prix proposé, les modalités de règlement, la date de réalisation de la cession. Le liquidateur ou l’administrateur judiciaire dépose les offres au greffe du tribunal de grande instance, et tout intéressé peut en prendre connaissance. Attention, faire une offre juste pour voir le dossier est dangereux : une fois exprimée, l’offre de reprise ne peut être ni modifiée, sauf si c’est pour l’améliorer, ni retirée. L’auteur d’une offre de reprise est lié jusqu'à la décision du tribunal arrêtant le plan de cession. Michèle Auteuil posté par CESSIONPME.COM le 13/04/2015

Le 2015-03-19 09:04:33

Commerçants, professions libérales, établissements publics...

S'engager dans un agenda d'accessibilité programmée ! Découvrez l'Agenda d'Accessibilité Programmée (Ad'AP) : un dispositif simple, adapté à vos besoins, pour mettre votre établissement en conformité avec la réglementation en vigueur à partir du 1er janvier 2015. http://www.accessibilite.gouv.fr/ Droit à l’information des salariés sur la cession du fonds de commerce ou de l’entreprise Le décret précisant les modalités d’information des salariés de la volonté du propriétaire de céder son entreprise ou son fonds de commerce a été publié le 28 octobre 2014 et doit être appliqué depuis le 1er novembre 2014. Le non respect de ces obligations permettrait à un salarié de demander la nullité de la cession. Ce décret est pris pour l’application des dispositions de la loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire facilitant la transmission d’entreprises à leurs salariés. Le décret précise comment les entreprises de moins de 250 salariés peuvent satisfaire l’obligation qui leur est faite d’informer leurs salariés en cas de projet de cession de fonds de commerce ou de l’entreprise. L’objectif est de permettre à un ou plusieurs salariés de faire connaître leur désir de reprendre l’entreprise. En cas de non respect de cette obligation d’information, un salarié pourrait demander l’annulation de la cession auprès du juge commercial ou du Tribunal de Grande Instance dans un délai de deux mois à partir de la publication de la cession. Ce texte, qui entre en application au 1er novembre, ne s’applique pas aux cessions qui seraient conclues à l’issue d’une négociation exclusive engagée avant le 1er novembre 2014. Deux mois avant la cession, les salariés doivent être informés L’entreprise doit procéder à cette information au plus tard deux mois avant la cession (article L141-23 du code de commerce). I QUE DOIT-ON ENTENDRE PAR CESSION ? Ce peut être le propriétaire d’un fonds de commerce qui souhaite le céder ou bien un actionnaire détenant plus de 50% des parts sociales, actions ou valeurs mobilières dans une entreprise qui entend les vendre, ou d’un actionnaire dont la cession de parts donne accès à la majorité du capital d’une société par actions II QUELLES SONT LES ENTREPRISES CONCERNÉES ? Sont visées par ces dispositions : les entreprises qui n’ont pas l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise ; les entreprises qui ont cette obligation mais se trouvent dans la catégorie des PME (celles qui, d’une part, occupent moins de 250 personnes, d’autre part, ont un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 M€ ou un total de bilan n’excédant pas 43 M€). Sont dispensées de mettre en œuvre ce droit à l’information 50 millions de chiffre d’affaires ou en cas de succession III COMMENT DOIT ÊTRE INFORME LE SALARIE ? Cette information peut être effectuée par tout moyen, les salariés étant tenus à une obligation de discrétion (articles L141-25 pour les entreprises sans comité d’entreprise et L141-30 pour les entreprises ayant un CE). Une entreprise dépourvue de CE qui souhaiterait vendre sans attendre ce délai de 2 mois peut le faire à condition de démontrer que tous les salariés ont été informés du projet et n’ont pas exprimé de volonté de présenter d’offre de reprise. Les salariés à informer comprennent les employés en congé maladie ou en congé maternité et les apprentis, mais pas les intérimaires et les stagiaires. Les salariés doivent être informés par l’un des moyens suivants : 1° Au cours d’une réunion d’information des salariés à l’issue de laquelle ces derniers signent le registre de présence à cette réunion ; 2° Par un affichage. La date de réception de l’information est celle apposée par le salarié sur un registre accompagnée de sa signature attestant qu’il a pris connaissance de cet affichage ; 3° Par courrier électronique, à la condition que la date de réception puisse être certifiée ; 4° Par remise en main propre, contre émargement ou récépissé, d’un document écrit mentionnant les informations requises ; 5° Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La date de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ; Par acte extrajudiciaire ; Par tout autre moyen de nature à rendre certaine la date de réception. Dans le cas d’une entreprise disposant d’un comité d’entreprise, l’employeur doit informer les salariés en même temps qu’il consulte le CE ou les délégués du personnel (art L141-28). Afin de favoriser un éventuel projet de reprise, les salariés peuvent aussi se faire assister par un représentant d’une chambre de commerce ou d’agriculture ou d’artisanat (art L23-10-2), d’un expert-comptable, avocat, notaire, d’un représentant de la confédération des sociétés coopératives (Scop) voire d’un conseiller en investissements financiers ou de toute autre personne au choix. Dans tous les cas, le cédant n’est aucunement tenu de donner une suite favorable au projet de reprise d’un ou de plusieurs salariés. Une fois l’information délivrée aux salariés, le cédant dispose de deux ans pour procéder à la cession sans avoir à nouveau à en informer les salariés. Ajoutons pour finir qu’une autre obligation s’impose désormais aux entreprises de moins de 250 salariés : informer leurs salariés tous les 3 ans des règles qui régissent la reprise d’une société par les salariés. IV QUEL EST LE CONTENU DE L’INFORMATION ? L’information donnée aux salariés porte simplement sur la volonté de procéder à une cession et sur la possibilité donnée aux salariés de présenter une offre d’achat. La loi n’impose la transmission d’aucune autre information et d’aucun document relatif au fonctionnement, à la comptabilité ou à la stratégie de l’entreprise. V DANS QUEL DÉLAI LE SALARIE PEUT-IL SE PORTER CANDIDAT ? Les salariés ont un délai de 2 mois pour faire connaître au cédant leur offre ou leur décision de ne pas en faire. Ce délai de deux mois, avant l’expiration duquel la cession ne peut être réalisée sous peine de risquer l’annulation, court : En principe, à compter de l’information des salariés, et même, pour chacun d’eux, de la réception de l’information (argument tiré des art. L.141-25, L.141-30, L.23-10-3, L.23-10-9 nouveaux c.com.) Exceptionnellement, dans le cas de la cession du fonds de commerce d’une entreprise de moins de 250 salariés envisagée par un propriétaire non exploitant, il court à compter de la notification à l’exploitant) Pour les entreprises de moins de 50 salariés, le délai prend fin avant l’expiration des deux mois (ce qui rend la cession possible) si chacun des salariés a fait connaître au cédant sa décision de ne pas faire d’offre. Décret n° 2014-1254 du 28 octobre 2014 relatif à l’information des salariés en cas de cession de leur entreprise

Le 2015-03-17 15:23:59

Financement de l’entreprise, les dangers de la caution personnelle

posté par CESSIONPME.COM le 16/02/2015 Une signature peut rassurer le banquier prêteur, sauver l’entreprise et… coûter très cher au garant. Se porter caution est un engagement lourd de conséquences qui ne doit pas être décidé à la légère. Explications. Il y a quelques années, une banque de financement des entreprises disposait d’un service nommé exécution des cautions. Expression épouvantable (aujourd’hui abandonnée) qui désignait de manière explicite et imagée ce que sera peut-être le sort de celui qui se porte garant si l’entreprise emprunteuse défaille. La question du cautionnement se pose fréquemment lorsque l’entreprise sollicite un financement auprès d’un établissement bancaire. Pour avoir l’assurance d’être payée, quoi qu’il advienne, la banque demande alors au chef d’entreprise de donner sa garantie personnelle, c’est-à-dire de se porter caution. L’emprunteur ne veut pas ou ne peut pas payer En acceptant de vous porter caution pour les crédits et/ou les découverts et autres facilités de caisse consentis à l’entreprise, vous acceptez de payer à sa place sur vos deniers personnels et votre patrimoine, si elle ne peut pas ou ne veut pas honorer ses remboursements. Le financement des locaux professionnels est également consenti, le plus souvent, en contrepartie de la garantie personnelle du dirigeant. En toute hypothèse, votre cautionnement ne peut pas être obtenu à votre insu. La banque prêteuse doit vous faire signer un acte en bonne et due forme comportant des mentions particulières pour vous permettre de mesurer pleinement la portée et l’étendue de votre engagement. Il ne faut pas non plus oublier de régler la question de votre cautionnement avec le repreneur si vous cédez votre entreprise et/ou vos locaux professionnels C’est que la cession n’annule pas votre engagement : vous restez caution même si vous avez vendu l’affaire. Parmi les éléments de la négociation (prix de vente, conditions…), il faut absolument prévoir une substitution de caution, c’est-à-dire que le repreneur accepte de devenir caution à votre place. Ou si cela est possible, céder l’affaire seulement le crédit que vous avez cautionné est complètement remboursé. Direction la commission de surendettement L’entreprise dont vous avez cautionné les engagements ne rembourse plus les financements qui lui ont été consentis. Aussitôt, la banque prêteuse va vous présenter la note et vous demander de la payer. Seulement voilà. Vos finances sont au plus bas, et cette dette seule ou ajoutée à d’autres dettes personnelles vous plonge dans le surendettement. Au sens de la loi, la situation de surendettement des personnes physiques est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire à l’ensemble des dettes non professionnelles. Une dette née du cautionnement des engagements d’une entreprise est considérée comme une dette privée. La Commission de surendettement ne va pas effacer d’un coup de baguette magique vos dettes. Elle va plutôt négocier, avec vos créanciers, un plan de remboursement sur une longue période, quitte à réduire le montant des intérêts. Mais si vous êtes dans une situation irrémédiablement compromise qui vous rend totalement incapable de rembourser quoi que ce soit, la Commission de surendettement peut décider l’effacement de toutes vos dettes. Ce que dit la loi L'impossibilité manifeste pour une personne physique de bonne foi de faire face à l'engagement qu'elle a donné de cautionner ou d'acquitter solidairement la dette d'un entrepreneur individuel ou d'une société caractérise également une situation de surendettement. Article L330-1, code de la consommation (Extraits).

Le 2015-02-23 13:49:40

Baux commerciaux, les règles du jeu changent

posté par CESSIONPME.COM le 06/02/2015 Le statut des baux commerciaux a été profondément remanié. En tête des modifications, les charges et les impôts, les hausses de loyers, le non-renouvellement du bail, l’état des lieux etc. Une remise à plat qui transforme la relation bailleur/locataire commercial. Explications. La signature d’un bail commercial s’impose pour les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), ou à un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers. Le bail commercial est soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, modifiés par la loi Pinel. Passage obligé, l’état des lieux. Aux termes de l’article L145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux en cas de conclusion d’un bail, ou de cession du bail commercial, un état des lieux est établi contradictoirement entre le bailleur ou le locataire, ou un tiers mandaté par eux. Lors de la restitution des locaux, il est également établi un état des lieux Lorsque l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il sera fait appel à un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Charges locatives non récupérables dans le bail commercial L’article R 145-35 du code de commerce fixe la liste des charges et des impôts qui ne peuvent pas être imputées au locataire, comme notamment les dépenses de grosses réparations, les dépenses relatives aux travaux destinés à remédier à la vétusté, les honoraires supportés par le bailleur pour la gestion du local. Un inventaire annexé au bail indique précisément la liste des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Un récapitulatif annuel sur ces impôts et charges est également remis au locataire. Cession de bail : un droit pour le locataire Il n’est pas possible d’interdire au locataire la cession ou la transmission de son bail. Le droit du locataire de céder son bail commercial à l’acquéreur de son fonds de commerce, s’applique sans autorisation préalable du bailleur. Des clauses inscrites dans le bail, peuvent non pas interdire, mais limiter un peu le droit du locataire de céder son bail. La cession du bail commercial est préalablement portée à la connaissance du bailleur, par le locataire selon des modalités fixées par la loi. Ce que dit la loi Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes et un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Article L145-40-2, code de commerce (extraits).

Le 2015-02-23 13:47:43

Le dispositif définitif de la réforme Pinel des baux commerciaux

Adopté par l’Assemblée Nationale le 26 mai, le projet de loi Pinel a été voté au Sénat, le 5 juin. Sommaire Le dispositif définitif de la réforme Pinel des baux commerciaux L’interdiction de principe du bail ferme ... Un ordre public élargi et une sanction alourdie des clauses contraires ... Destinée à protéger les très petites entreprises et le commerce de proximité, la réforme opérée par la loi Pinel s’appliquera toutefois à l’ensemble des baux commerciaux, qu’il s’agisse du commerce de détail, de la grande distribution, de l’immobilier tertiaire ou de l’activité logistique. - Le plafonnement de la hausse du loyer Dans le cas où le loyer du bail renouvelé devrait être déplafonné, la loi limite la hausse du loyer à 10 % par an sur la durée du bail. Ce régime ne concerne donc pas les baux qui ne relèvent pas de la règle du plafonnement, à savoir les baux portant sur des bureaux, des terrains, des locaux monovalents, les baux comportant un loyer binaire (loyer minimum garanti et pourcentage du chiffre d’affaires du preneur), ou une clause de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative. Mais il est applicable au renouvellement d’un bail consenti pour plus de 9 ans. Pour la fixation du loyer révisé, en application de l’article L. 145-38 ou de l’article L. 145-39 du Code de commerce, le plafonnement de la hausse du loyer s’applique à tout type de bail. - La suppression de l’indice du coût de la construction Pour le calcul du loyer plafonné (en renouvellement ou en révision), seul l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) seront désormais applicables, l’indice du coût de la construction étant exclu par la loi Pinel. En revanche, l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier n’ayant pas été modifié par la loi Pinel, l’indice du coût de la construction demeure licite dans le cadre des clauses d’échelle mobile (indexation). - L’obligation d’établir un état des lieux et un inventaire des charges refacturables Transparence, visibilité et rééquilibrage des rapports sont les objectifs poursuivis. La loi crée un nouvel article L. 145-40-2 qui impose un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Ce nouveau texte fait partie des règles à caractère impératif listées par l’article L 145-15 du Code de commerce, interdisant toute clause contraire. Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai à déterminer par voie réglementaire. Un décret en Conseil d’état est attendu qui fixera une liste de charges qui ne pourront pas être refacturées au locataire, marquant ainsi la fin du bail « triple net ». Un nouvel article L. 145-40-1 crée l’obligation, lors de la prise de possession des locaux, d’établir un état des lieux d’entrée contradictoire. A défaut, la sanction est sévère puisque le bailleur ne pourra plus invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil qui présumait le bon état des locaux loués. Il s’agit également d’un texte d’ordre public.

Le 2015-02-23 13:38:11

Les différentes étapes juridiques de l'ouverture d'un restaurant par acquisition d'un FDC

Par Donatella HALFON, Avocate, Cabinet Juris Hôtels Restaurants L’acquisition d’un bar ou d’un restaurant constitue d’un point de vue juridique un véritable parcours du combattant. A chaque étape du processus l’acquéreur rencontrera des difficultés juridiques, comptables et financières, pour lesquelles l’accompagnement par un professionnel du droit et par un expert comptable sera indispensable. D’un point de vue comptable et financier, vous aurez d’une part à évaluer le fonds de commerce que vous souhaitez acquérir par un diagnostic approfondi de l'activité, des éléments commerciaux, comptables, financiers, humains, techniques et d’autre part à prévoir, au terme d’un business plan, les perspectives d'évolution de l'entreprise. S’agissant du volet juridique, il vous seranécessaire de faire étudier minutieusement le bail du local que vous souhaitez exploiter, qualifier juridiquement l’acte par lequel vous allez acquérir le restaurant (acquisition du seul droit au bail ou acquisition du fonds de commerce), faire établir les actes d’acquisition (promesse, acte définitif et éventuellement un nouveau bail), créer une structure juridique adaptée à votre situation aux fins d’exploiter commercialement le restaurant, vérifier la disponibilité de l’enseigne que vous souhaitez adopter et, le cas échéant, procéder à un dépôt de marque auprès de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI), faire les démarches aux fins d’obtention d’une licence de débit de boisson, respecter un ensemble de règles relatives à l’hygiène et à la sécurité, procéder à l’embauche des salariés, le cas échant prendre contact avec la SACEM pour diffuser de la musique. Toutes ces obligations doivent être respectées dans le cadre de l’exercice d’une telle activité. Elles valent aussi bien pour la restauration traditionnelle que pour la restauration rapide Il est précisé que la présente étude n’évoquera pas la question de l’acquisition d’un restaurant par rachat de l’intégralité des titres d’une société, laquelle, en plus d’être marginale, comporte des problématiques propres au droit des sociétés qui feront l’objet d’une autre étude…

Le 2015-02-23 11:25:01

NOUVEAU LOOK POUR UNE NOUVELLE ERE CHEZ C C E !!